50 100 150 200 250 300 0.2 1.0 1.8 2.6 3.4 4.2 5.0 5.8 6.6 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 0 400 800 1,200 1,600 1 ロンドン 2 ニューヨーク 3 パリ 4 東京 5 シンガポール 出所：ブルームバーグおよび一般財団法人 森記念財団 都市戦略研究所が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における日米REIT指数と10年国債利回りの推移および世界の都市総合力ランキングを示唆、保証するものではありません。
金利上昇とJ-REIT市場
日米REIT指数と10年国債利回りの推移米国では景気回復を背景に政策金利引上げについて議論が
進められており、その動向が世界から注目されています。
一般に、米国の金利上昇は日本においても金利上昇要因と
なりえます。日本の金利上昇は、J-REITにとって、借入
金利の上昇による利払い費用増加の影響等が生じることが
考えられます。ただし、一般的には景気回復局面で金利が
上昇することになるため、不動産・J-REIT市場にとって
は、経済情勢の改善や企業業績回復によるオフィス需要拡
大などを通じ、保有物件の価格上昇や収益力向上が期待で
きる局面であることが多いといえます。
実際に、過去の金利と東証REIT指数の推移を見てみる
と、東証REIT指数は金利の上昇局面において上値が重く
なる場面もありましたが、その後はおおむね上昇基調と
なったことが分かります。
足元、2015年10月の都心5区のオフィスビル市況は、
空室率が貸し手優位とされる5％を4ヵ月連続で下回って
いるほか、賃料は22ヵ月連続で上昇するなど、改善傾向
が鮮明になっています。また、主要都市の地価は、8割超
の地点で上昇を示しています。訪日外国人客数の増加によ
るホテル需要拡大や消費需要拡大、東京オリンピック開催
に向けた鉄道・道路・ホテル等の都市整備の促進等も好材
料となり、J-REITの収益力向上が期待できる環境下にあ
るといえます。
J-REIT市場の先行きを占うには、金利動向に限定せず、
その背後にある経済情勢や不動産市況等についても注目し
ていく必要があるといえます。
（年/月） ※REIT指数は、日本は東証REIT指数、米国はFTSE／NAREITエクイティREIT指数を使用。グラフは2003年3月末を100として指数化。 ※グラフの網掛け部分は、米国の主な金利上昇期間を示しています。表は、米国の金利上昇期間における日本の金利および日米REIT指数の動 向を示したものです。REIT騰落率の「1年半後」は、各金利上昇期間開始時点とその1年半後の日米REIT指数の騰落率を示したものです。 2003年3月～2015年10月：月次 期間 金利上昇幅 REIT騰落率 米国 日本 米国 (1年半後) 日本 (1年半後) 03/5 ～03/8 +1.1％ +0.9％ +6.5％ +41.4％ ▲2.0％ +33.1％ 05/6 ～06/6 +1.2％ +0.8％ +13.5％ +33.0％ +1.1％ +21.7％ 08/12 ～09/12 +1.6％ +0.1％ +21.3％ +25.5％ ▲0.8％ ▲2.8％ 10/8 ～11/3 +1.0％ +0.3％ +18.0％ +21.2％ +16.4％ +5.7％ 12/7 ～13/12 +1.6％ ▲0.1％ ▲0.5％ +2.7％ +60.4％ +58.5％ 平均 +1.3％ +0.4％ +11.7％ +24.8％ +15.0％ +23.3％ 10年国債利回り REIT指数 世界の都市総合力ランキング（2015年）東京は世界4位 ～都市総合力ランキング～
森記念財団 都市戦略研究所が発表した2015年版「世界
の都市総合力ランキング」によると、東京は8年連続の4
位となりました。
1位のロンドンは、2012年のオリンピック開催に向けた
都市整備や文化イベントの開催、その後の長期的視点に
立った都市づくりなどが評価され、2012年以降4年連続
で1位となっています。
東京は2020年にオリンピックの開催を控えており、今
後、都市整備のさらなる加速化が予想されます。都市の魅
力向上は、訪日外国人客数の増加や日本への投資促進等を
通じて、不動産・J-REIT市場へも好影響を与えるものと
期待されます。
（ポイント） （％） 経済 文化・交流 環境 交通・アクセス 研究・開発 居住 米国 日本 米国 日本2015年10月末 2015年9月末 月次騰落率 東証R EIT 指数 1,729.68 1,677.60 3.10% 東証R EIT 指数（配当込み） 3,061.58 2,964.58 3.27% J -R EIT 予想配当利回り 3.32% 3.51%
-10月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は上昇しました。
月初は、世界経済に対する先行き懸念などから横ばいの展開が続いたものの、中旬以降は、不動産市況の回復
や投資信託を中心とした資金流入などを背景に上昇しました。
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するもの ではありません。Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
先月の市場環境
目先、世界経済に対する先行き懸念などにより、値動きの荒い場面も想定されます。
しかし、不動産市況は改善傾向を示していることから、中長期的には、相対的な配当利回りの高さ、物件取得
や賃料上昇に伴う配当金増加期待を織り込み、底堅い展開を予想します。
今後の見通し
東証REIT指数：左軸 東証REIT指数（配当込み）：左軸 予想配当利回り：右軸 2015/10/30 ＊グラフの期間は、2015年9月30日～2015年10月30日時価総額 10兆3,583億円 銘柄数 51銘柄 （2015年10月30日現在） 0 2 4 6 8 10 12 01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3 （兆円） （年/月） （2001年9月10日～2015年10月30日） 3.3％ 3.8％ 2.6％ 5.0％ 0.3％ 2.1％ 1.9％ 2.6％ 0 1 2 3 4 5 6 7 日本 米国 英国 豪州 （％） （2015年10月30日現在） REIT配当利回り 10年国債利回り 3.3％ 1.8％ 0.3％ 0 1 2 3 4 5 Ｊ－ＲＥＩＴ 株式 （東証一部） 10年国債 （％） （2015年10月30日現在） 0 2 4 6 8 10 12 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 （％） （年/月） （2001年9月10日～2015年10月30日） 利回り格差 Ｊ－ＲＥＩＴ 10年国債
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
不動産タイプ別構成比率
出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがありま す。 ※利回り格差は、小数第2位を四捨五入しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。 ※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。主な国内資産の利回り比較
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
3.3％ 0.3％ 3.0％ 3.0％ 利回り格差 1.6％ 0.7％ 2.3％ ※J-REITおよび株式は配当利回りＪ－ＲＥＩＴの時価総額推移
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 0 40 80 120 160 200 240 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 （億円） （億円） （年/月） （2010年12月～2015年11月※：月次） 買入予定額 （2015年末まで） 2,700億円 買入実績 2,612億円 （2015年11月6日現在） 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 1 日本ビルファンド投資法人 三井不動産、住友生命 オフィス -0.7% 3.8% -2.0% -5.0% 8,119億円 2.73% 2 ジャパンリアルエステイト投資法人 三菱地所、三井物産 オフィス 1.6% 2.2% 0.4% -5.4% 7,332億円 2.84% 3 日本リテールファンド投資法人 三菱商事、ユービーエス 商業施設 1.3% -1.6% -6.2% 8.7% 5,987億円 3.58% 4 野村不動産マスターファンド投資法人 野村不動産 総合 - - - - 5,691億円 1.53% 5 ユナイテッド・アーバン投資法人 丸紅、極東証券 総合 5.2% -6.6% -10.3% -1.0% 4,625億円 3.46% 6 オリックス不動産投資法人 オリックス 総合 0.7% -1.6% -6.1% 14.0% 3,783億円 3.41% 7 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス 物流 -1.8% -12.8% -16.3% -15.0% 3,692億円 3.23% 8 日本プライムリアルティ投資法人 東京建物、大成建設、安田不動産等 複合 1.5% -1.7% -6.9% -0.7% 3,444億円 3.30% 9 アドバンス・レジデンス投資法人 伊藤忠グループ 住宅 2.4% -4.4% -6.7% 2.3% 3,361億円 3.50% 10 GLP投資法人 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 物流 5.2% 2.9% 0.0% -0.5% 3,123億円 3.37% （2015年10月30日現在） 順位 銘柄名 主なスポンサー 主な 運用対象 予想 配当利回り 時価総額 騰落率 出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への 投資を推奨するものではありません。
日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況
※2015年11月は6日現在。 出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。 月間買入額（左軸） 買入累計額（右軸）Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21,000 23,000 25,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 （ポイント） （円/坪） （年/月） （2001年9月～2015年10月）※ 賃料：左軸 東証REIT指数：右軸 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 （年/月） （％） （2001年9月～2015年10月）※ 都心５区オフィス J-REIT（オフィス） J-REIT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 （％） （年/月） （円/坪） （2001年9月～2015年10月） 賃料：左軸 空室率：右軸 出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。
Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移
東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移
4.46％ 2.70％ 1.40％ ※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2015年8月までのデータを表示。 ※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。 1,729.68 ポイント 17,612円都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
4.46％ 17,612円商 号 等／ みずほ投信投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第398号 加 入 協 会／ 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料で使用している指数について ●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関 するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズ ファイナンシャル サービシーズ エル エル シーが所有する登録商標です。 ●投資信託に係る費用について みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託につい ては、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いた だきます。 ■直接ご負担いただく費用 購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％） 換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合 があるため、あらかじめ上限の料率等を 示すことができません。 信託財産留保額：上限0.5％ ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 運用管理費用（信託報酬）※：上限 年2.16％（税抜 2.00％） ※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報 酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算 によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する 場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により 変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができ ません。 ■その他の費用 上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があ ります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くだ さい。 ●投資信託に係るリスクについて 投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動 産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外 貨 建 資 産 に 投 資 す る 場 合 に は 為 替 変 動 リ ス ク も あ り ま す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、 投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運 用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、 投資信託は預貯金と異なります。 投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類 や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、 リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は 投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。 ●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録 金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象 ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委 託会社が行います。 ≪ご注意≫ 上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきま しては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における 最高の料率を記載しております。 投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたし ますので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さ まご自身が投資に関してご判断ください。 本資料のご利用にあたっての注意事項等 本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を 目的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等 について細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、 予想、意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記 載した当社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。
