実証分析のアプローチ

(1)

まちづくりに対する理論・

実証分析のアプローチ

「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策（Ⅲ）」

政策研究大学院大学久米良昭

1

(2)

(序)「まちづくりプログラム」の方法論

工学

経済学法学

研究対象：

都市・産業都市・産業まちづくりまちづくり

学術研究成果の蓄積

『

『仮説構築仮説構築』』

・政策立案

・モデル構築

『実践『実践』』

・立法・運用

・計画・事業

・経営・管理

『妥当性検証『妥当性検証』』

・データ収集

・実証分析

施策の優劣を判断し、必要性・根拠を説明するノウハウ

予防法務・危機管理を含めた法・

経営技術

まちづくりエキスパートの人材育成まちづくりエキスパートの人材育成

まちづくりコース

現場での政策・事業実務

実務での実践

研究・教育へのフィードバック

工学

経済学法学

研究対象：

学術研究成果の蓄積工学

経済学法学

工学

経済学法学

研究対象：

学術研究成果の蓄積

『

・政策立案

・モデル構築

・立法・運用

・計画・事業

・経営・管理

・データ収集

・実証分析

『

・政策立案

・モデル構築

・立法・運用

・計画・事業

・経営・管理

・データ収集

・実証分析

『

・政策立案

・モデル構築

・立法・運用

・計画・事業

・経営・管理

・データ収集

・実証分析

施策の優劣を判断し、必要性・根拠を説明するノウハウ

予防法務・危機管理を含めた法・

経営技術

まちづくりエキスパートの人材育成まちづくりエキスパートの人材育成

まちづくりコース

現場での政策・事業実務

実務での実践

研究・教育へのフィードバック

（出典）政策研究大学院大学・まちづくりプログラム・パンフレット

2

(3)

市場における利己的な買手と売手は、アダム・スミスの「見えざる手」に導かれて、

社会的総余剰を最大化する

・社会全体で最大のアップルパイを焼き上げた

効率的な資源配分を実現

経済学の原理

通常、経済活動は市場に任せよ

-3-

(4)

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

（私的限界効用）

供給曲線

（私的限界費用）

均衡価格均衡

-4-

経済学の原理

通常、経済活動は市場に任せよ

(5)

消費者の総効用

消費者の総支出

市場均衡 (1) ：消費者余剰

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

供給曲線

均衡価格均衡

-5-

(6)

消費者余剰

市場均衡 (1) ：消費者余剰

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

供給曲線

均衡価格均衡

-6-

(7)

生産者の総収入生産者の

総費用

市場均衡 (2) ：生産者余剰

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

供給曲線

均衡価格均衡

-7-

(8)

生産者余剰

市場均衡 (2) ：生産者余剰

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

供給曲線

均衡価格均衡

-8-

(9)

生産者余剰消費者余剰社会的

総余剰

市場均衡 (3) ：社会的総余剰

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

供給曲線

均衡価格均衡

-9-

(10)

価格規制による市場の失敗

0

量価格

需給均衡量

需要曲線

供給曲線

均衡価格均衡

-10-

(11)

社会的総余剰最大値

0

量価格

需要曲線

供給曲線

価格規制

価格規制による失敗

供給量需要量

超過需要

-11-

(12)

-12-

①正当事由制度による解約制限

・当初（大判昭

18

・

2

・

12

民集

22

・

57

）は、家主が自らその土地・建物の使用を必要とすれば、それだけで更新拒絶等の理由となると解釈

・戦後、正当事由は借家人保護の観点から、次第に狭く、

厳格に解釈する判例が蓄積

「家主及び借家人双方の利害得失を比較衡量するほか、

公益上、社会上その他諸般の事情を斟酌すべきであり、

家主が自ら建物を使用する必要があることのみをもって正当事由ありとすることはできない」（大判昭

19

・

9

･

18

新聞

717

･

14

、最判昭

29

･

1

･

22

民集

8

･

1

･

207

他）

家主からの更新拒絶に「自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由」が必要（

1941

年）

ケーススタディ１：借家人保護制度

(1)

正当事由制度による借家人保護制度

(13)

-13-

◆家賃改定紛争における判例

・戦後の都市化の進展とインフレに伴い、市場家賃は一貫して上昇

・契約更新時の家賃改定を巡る紛争も多発

・家主は、解約制限のため、契約関係離脱の選択肢なし

→

家賃改定交渉で弱い立場

・最終的に裁判となったとき、裁判官は、継続家賃を市場家賃を大きく下回る水準で判決するのが一般的

・借賃増減請求権が、判例の積み重ねにより、強力な継続家賃規制として機能

②継続家賃規制

(14)

-14-

◆定期借家制度創設の提案

・既存契約にも遡及適用する正当事由制度の緩和又は撤廃は、①政治的合意形成が困難、②困窮する既存借家人のための新たなセーフティネット構築も必要

・欧米諸国では、第二次世界大戦による戦中・戦後の住宅難の中、緊急避難的に導入された借家人保護を緩和又は撤廃するため、既存契約はそのままに、「家賃規制＋解約制限」のない新たな契約類型を創設する

Vacancy Decontrol

を実施

・日本でも、正当事由の適用のない定期借家制度を、

新規契約に限りオプションとして導入

(2000

年３月借地借家法改正

)

(2)

定期借家制度の導入効果

(15)

-15-

定期借家は家賃等低廉化に寄与したか？

◆家賃・礼金・敷金関数の推計

対象サンプル…70㎡以上120㎡未満の共同建住宅

（13458件）及び戸建住宅（1822件）

被説明変数…｢月額家賃｣、｢月額礼金｣、｢月額敷金｣

説明変数…｢最寄駅から都心までの鉄道時間｣、｢最寄駅までの徒歩時間｣、｢床面積｣、｢築年数｣及び｢定借ダミー×床面積｣

(16)

-16-

サンプル平均値

（ 0.83 ）（ 37.25 ）（ -43.53 ）

（ -46.42 ）（ -27.35 ）（ -13.63 ）

（ -26.08 ）（ -18.07 ）（ -14.09 ）

（ 159.93 ）（ 21.00 ）（ 124.90 ）

（ -55.76 ）（ -12.29 ）（ -24.32 ）

（ -5.04 ）（ -7.40 ）（ -13.11 ）

（備考）・サンプル数13458 　　　　・カッコ内はｔ値

自由度調整

済決定係数 0.7220

16.85

0.1340 0.5705 -898.4 -209.3

8.84

月額家賃月額礼金月額敷金

（円／月）

都心迄の鉄道時間（分）

駅迄の徒歩時間（分）

床面積（㎡）

7.23 93.17 -5534.0

6038.4 -6820.3 -266.1

24574.0 -456.1 -544.3 112.5 -213.3 -55.5 3839.9

-5455.0

-61108.4 -483.8 -903.0 1424.1 築年数（年）

定借ﾀﾞﾐｰ×

床面積（㎡）

定数項

家賃・礼金・敷金関数の推計結果－共同建－

(17)

-17-

サンプル平均値

（ 10.44 ）（ 13.31 ）（ -2.51 ）

（ -26.32 ）（ -19.24 ）（ -12.51 ）

（ -0.63 ）（ -0.70 ）（ -0.55 ）

（ 44.99 ）（ 20.72 ）（ 30.24 ）

（ -13.23 ）（ -7.50 ）（ -5.97 ）

（ -5.96 ）（ -16.13 ）（ -9.93 ）

（備考）・サンプル数１８２２　　　　・カッコ内はｔ値

月額家賃月額礼金月額敷金

（円／月）（円／月）（円／月）

都心迄の鉄道時間（分）

-4461.8 -367.5 -484.3

24.31 定数項 101395.5 14573.7 -5572.0

9.42 床面積（㎡） 2949.8 153.1 452.7

107.18 駅迄の徒歩

時間（分）

-221.4 -27.6 -44.4

13.82 定借ﾀﾞﾐｰ×

床面積（㎡）

-269.4 -82.3 -102.7 築年数（年） -2529.8 -161.6 -260.8

自由度調整

済決定係数 0.6601 0.4170 0.4320

家賃・礼金・敷金関数の推計結果－戸建－

(18)

-18-

◆定期借家による家賃・一時金低減化効果定期借家は普通借家に比較し、



共同建で

6.6 ％、戸建で 10.6 ％、家賃が安い



一時金も３～４割程度安い

⇒定期借家は家賃・一時金等の住居費負担軽

減にも大きく寄与

-6.6%

-10.6%

-24.0%

-39.8%

-40.5%

-45.1%

-50% -40% -30% -20% -10% 0%

共同住宅

戸建住宅

家賃礼金敷金

定期借家による家賃・礼金・敷金低減効果

(19)

-19-

・制度設計論としては、借家人保護は不要

・今後、適用される新規契約に関しては

…

－ファーストベストは、正当事由制度の撤廃

－セカンドベストは、

◆家主の事情のみで正当事由具備

◆継続家賃が市場家賃に連動して改定

英独仏等の解約制限ある契約類型に関しても

・家主による客観的事情のみで正当事由の有無を判断

（借家人の事情は斟酌されない）

・継続家賃が市場家賃に連動して改定されるためのルール・仕組みが存在⇒立退料授受の慣行はない

(3) 正当事由制度の改善課題

(20)

-20-

（参考）正当事由具備のための立退料分析

・

1980

年から

2003

年３月までの正当事由をめぐる判例

176

件を対象として、正当事由具備要件と、判決における正当事由認容又は棄却との関係を分析

・判決が正当事由と認容したサンプルを群Ⅰ、棄却したサンプルを群Ⅱとして、

－家主や借家人にとっての自己使用の必要性、建替の必要性や地域の状況、賃貸借の経緯及び立退料支払額を説明変数とし、

－いずれの群に属するかを判別する関数を推計

Yoshiaki Kume, 2009, ‘Empirical Analysis of the Evaluation of

Judicial Precedents of Compensation Fees for the Surrendering of Lease Premises’, in “New Frontiers in Urban Analysis : In Honor of Atsuyuki Okabe”

◆家主の金銭支払いにより、正当事由具備

(21)

-21- Z(判別得点)

＝－0.9356

＋1.2661 * Dummy1(家主が居住のため自己使用必要)

＋1.0906 * Dummy2(家主が営業のため自己使用必要)

－0.8544 * Dummy3(借家人が居住のため自己使用必要)

－1.0379 * Dummy4(借家人が営業のため自己使用必要)

＋1.2846 * Dummy5(借家人が他に利用可能な家屋有す)

＋1.0884 * Dummy6(一時使用を約して賃貸借契約）

－0.9262 * Dummy7(家主が借家人の存在を承知で買受)

＋1.7804 * Dummy8(朽廃・倒壊危険のため建替が必要)

＋0.5944 * Dummy9(建物の効用維持のため建替が必要)

＋1.3861 * Dummy10(地域の状況に鑑み建替に公共性)

＋0.2177 * Dummy11*Ln(（立退料支払額)/(月額家賃))

固有値正準相関

0.924947 0.693185 正当事由なし -1.202 正当事由あり 0.759

ｸﾞﾙｰﾌﾟ重心

正当事由なし 52 83.90% 10 16.10% 62 正当事由あり 17 17.00% 83 83.00% 100

※適中率83.3％

予測ｸﾞﾙｰﾌﾟ合計元のﾃﾞｰﾀ

正当事由なし正当事由あり

(22)

-22-

対　　象月数金額月数金額

(月) (千円) (月) (千円) 正当事由有と

判別(83件) 7.43 578 201.86 26,034 必要な立退料実際の支払立退料

判別関数による必要立退料と実際の支払立退料

正当事由具備のため必要な立退料

(1)

　　　家主側借家人側必要立退料の事情の事情 (月数換居住のため自己使用必要算)0.00 か月営業のため自己使用必要 0.00 か月一時使用を約して賃貸借 0.00 か月倒壊危険のため建替必要 0.00 か月倒壊危険のため建替必要

(地域状況から公益性有)

効用維持のため建替必要 1.76 か月効用維持のため建替必要

(地域状況から公益性有)

考慮せず

0.00 か月

(23)

-23-

正当事由具備のため必要な立退料

(2)

必要な立退料 (月数換算) 居住のため

自己使用必要

居住のため居住のため自己使用必要自己使用必要営業のため

自己使用必要

営業のため営業のため自己使用必要自己使用必要家主側の事情借家人側事情

考慮せず 0.00 か月 4.08 か月考慮せず 0.00 か月 9.48 か月

→

居住用借家で家賃４か月分、営業用借家で家賃９か月分の金銭支払いにより、無条件で正当事由を認めるべき

(24)

24

(1)開発・都市施設整備に係る規制

①都市計画区域等指定による開発規制

ケーススタディ２：都市計画・建築規制

都市計画区域……

準都市計画区域両区域外

市街化区域非線引区域

市街化調整区域

農林漁業用建築物一部の公益施設農林漁業者の住宅（注１）

市街化区域

非線引・準都計 3000㎡未満不要

市街化調整区域許可必要

両区域外１ha未満不要

（注１）一部の公益施設等

①　図書館，公民館，仮設建築物等を建てるための開発行為

②　非常災害の応急措置，都市計画事業等のための開発行為

（注２）都道府県知事は、1000㎡及び3000㎡の面積要件を300㎡まで引下可能許可不要

小規模開発

1000㎡未満不要

(25)

25

◆開発許可要件としての公共施設等整備

(a)

開発許可の技術基準

開発行為前

…

開発許可申請者は事前協議要

開発行為後

…

工事完了公告の翌日から原則として市町村が管理（敷地所有権も原則、市町村に帰属（補償有）

(

参考

)

都市計画法施行規則

・道路幅員は、原則として６ｍ以上

・開発区域面積が５

ha

以上なら公園整備義務、公園面積は、

一箇所

300

㎡以上で、その面積の合計が開発区域の面積の３％以上

(b)

宅地開発指導要綱

開発許可の技術基準に上乗せして，道路・公園等の施設の確保を開発者に義務づけ

(26)

26

②都市計画事業による都市施設等整備

都市施設とは、

(a)

道路・公園・下水道、

(b)

義務教育施設、

(c)

その他（社会福祉施設等）

・住居系用途地域では

(a)

と

(b)

を必ず定める

・市街化区域では、

(a)

を必ず定める

都市施設についての都市計画決定・告示

原則として、都市計画施設区域内では建築物の建築に知事の許可が必要

・非常災害の応急措置として行う建築は許可不要

・木造２階建以下等一定の建築は許可しなければならない

都市計画事業の認可・承認告示

→

工事着工

(27)

27

○根拠：『地方公共財供給の

B/C

改善』

・土地利用には、都市インフラサービス必要

→

政府による直接供給が必要

※道路、公園等は地方公共財

－便益の及ぶ地理的範囲が限定される

－技術的には排除不可能ではない

－消費に一定の競合性が存在

・高密度市街地のほうが

B/C

が高いし、「後追い整備」は費用が著しく高額化

・収用権付与は「独占」による弊害解消のため

○開発許可制度等のインフラ整備負担とは？

・都市インフラの対価は地方税で徴収すべき？

◆開発・都市施設整備規制の根拠とは？

(28)

28

(2) 建築基準法の集団規定

例・用途地域による建物用途規制・接道義務

○根拠「外部性の制御」

(1)

用途混合の排除

・「ユークリッド判決」（

1926

年）

－土地利用規制は個人財産権の不当侵害？

→

他の土地利用に害悪（

nuisance

）をもたらす用途の規制は適法

・工業・商業用途から住居用途への外部不経済を排除（工場騒音・大気汚染、出入交通による騒音・渋滞、風俗営業による治安の悪化等）

・建物の形態・容積規制

(

建ぺい率、容積率、

高さ制限、日影規制等）

(29)

29

※ 用途混在によるメリットもある

－町工場と住宅が混在による職住近接

－レストランや商店と住宅・オフィスの混在が、街のにぎわいに（騒音等の外部不経済が大きくなければ，土地利用の混在を許容する余地）

(2)

建物の形態規制や接道義務による住環境（日照・通風・採光）・防災性の確保

(3)

建物の容積規制によるインフラへの負荷制御

(30)

30

(3) 建築基準法の単体規定

（構造耐力上又は火災に対する安全性確保、室内環境確保、設備性能の確保、建築材料の品質の確保等）

○根拠「情報の非対称性による弊害への対処」

・購入者は、建物性能を適切に判断できない

→

「レモン」（＝劣悪）な建物だけが供給され

「ピーチ」（＝高性能）な建物が出回らなくなる

→

一定の性能・仕様を満たすことを強制、検査によって担保

(31)

31

○容積率制限は過剰な規制

……

◆インフラ道路等インフラへの負荷の制御と、

◆良好な住環境確保のためとされるが

…

・デパートと住宅では、発生集中交通量に大差

・季節、曜日、時間帯でも変動

→

交通量の最も多い用途のピーク時需要を想定して規制

→

必然的に過剰な規制に

建築基準法集団規定の見直し課題

◇容積率制限撤廃

(32)

32

・同じく容積率

200

％、建ぺい率

100

％でも、

環境影響は異なる

→

環境を確保する合理的な手段でもない

・道路混雑課金導入とともに撤廃すべき

通常の２階建て建物１階部分の階高が異様に高い建物

（10階高層建物と同じ高さ）

(33)

街並修景・市街地更新のケーススタディ

高崎駅周辺・連雀町交差点を中心とする概ね

2km

の範囲を対象としてケーススタディ実施

(1)

建築物が周辺環境に与える環境負荷現地計測

108

調査ポイントを設

定し、騒音及びＮＯ_２濃度を計測

騒音の24時間平均値

33

(34)

(2)

高崎市市内における地価関数の推計

地価（相続税路線価）データを収集し、その説明要因を分析

Ln

地価

(

千円／㎡

)

＝

3.333

＋

0.263

・

Ln

実効容積率

(%) (+6.759) (+3.285)

＋

0.107

・

Ln

前面道路幅員

(m)

＋

0.055

・

Ln

商業・業務

ACC

(+2.227) (+2.109)

－

0.004

・天空遮蔽率

(

南

%)

＋

0.010

・

Ln

１階商業・業務比

(%)

(-2.018) (+2.394)

＋

0.047

・電線地中化ダミー－

0.012

・昼間

12

時間騒音

(db)

(+6.960) (-2.123)

自由度修正済み

R

²

=0.706

34

(35)

(3)街並修景・市街地更新による費用・便益手法開発

「高崎駅西口旭町西地区市街地再開発事業」

……

面積

2,300m

²に建物５棟（最高３階建）の地区が、

地上

13

階のマンション（１階部分は店舗・駐車場等）に建替えられた事業を対象にケーススタディ

35

(36)

費用便益分析

…

景観改善効果（電線地中化）・悪化影響（天空遮蔽率の増大）、環境負荷増大影響（発生集中交通による騒音増大）を含めて事後的に推計

⇒便益が 45.7

億円、費用が

27.2

億円税収効果算定

⇒開始年から黒字、開始後 11

年目から累積収支も黒字

⇒最終年度（ H29

年度）税収支累計は約

6,300

万円黒字

項目金額

１固定資産税及び都市計画税８８，７７０

土地３８，７２１

家屋５０、０４９

２市町村民税３０８，０４２

個人２８３，５３７

法人２４、５０５

３その他の税６８，４９７

地方消費税３４，５０１

資産所有の移動等６，１８７

事業者の移動等２８，３１４

市町村たばこ税３３，９９６

事業所税－

ア．税収額の変量

（累積）

計４６５，３０９

１補助金の市町村負担分１２１，６７８

２行政サービス費２８０，４２１

イ．負担額の変量

（累積）

計４０２，０９９

差額（ア－イ）６３，２０８ -150,000 -100,000 -50,000 0 50,000 100,000

① ② ③ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

（千円）

（年）評価期間終了時の累積収支額

　：プラス約6,300万円

【割引後の累計収支の推移】

～割引後～

実証分析のアプローチ

まちづくりに対する理論・