38th business report Business Reports｜Financial Reporting｜Information for Investors｜Leopalace21 Corporation

株主・投資家の皆様へ

第38期報告書

2010年4月1日∼2011年3月31日

株式会社レオパレス 21

http://www.leopalace21.co.jp

株式会社レオパレス 21

〒164-8622 東京都中野区本町ニ丁目54番11号 TEL. 03-5350-0001 （代） FAX. 03-5350-0058

● 会社概要（2011年3月31日現在） ● 株主メモ

会 社 名

本 社

代 表 取 締 役 社 長

設 立

資 本 金

発 行 済 株 式 総 数

上 場 市 場

事 業 内 容

従 業 員

宅地建物取引業者免許 建 築 工 事 業 許 可 土 木 工 事 業 許 可 大 工 工 事 業 許 可 屋 根 工 事 業 許 可 管 工 事 業 許 可 塗 装 工 事 業 許 可 内 装 仕 上 工 事 業 許 可 とび・土工工事業許可 電 気 工 事 業 許 可 板 金 工 事 業 許 可 防 水 工 事 業 許 可 建 具 工 事 業 許 可 一級建築士事務所登録

貸 金 業 登 録

指 定 A D R 機 関

加 盟 団 体

関 係 会 社

株式会社レオパレス21

東京都中野区本町ニ丁目54 番11 号 TEL. 03-5350-0001（代）

深山 英世 1973 年8 月17 日 565 億6,286 万円 1 億7,544 万株

東京証券取引所 市場第一部

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理 及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、 ブロードバンド通信事業、介護事業 他

連結7,114 名 単体6,240 名 国土交通大臣免許（9）第2846 号 国土交通大臣許可（特-20）第11502 号 国土交通大臣許可（特-21）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 国土交通大臣許可（般-22）第11502 号 東京都知事登録 第36122 号

関東財務局長登録（9）第00581 号

日本貸金業協会貸金業相談・紛争解決センター 〒108-0074 東京都港区高輪三丁目19 番15 号 二葉高輪ビル 相談センター TEL. 03-5739-3861 社団法人日本住宅建設産業協会／日本貸金業協会 社団法人プレハブ建築協会／株式会社シー・アイ・シー 国内連結子会社5 社／海外連結子会社4 社／

持分法適用関連会社1 社

事業年度

期末配当金受領株主確定日

中間配当金受領株主確定日

定時株主総会

株式名簿管理人・特定口座の口座管理機関

同連絡先

上場証券取引所

公告方法

【ご注意】

4 月1 日∼翌年3 月31 日まで

3 月31 日

9 月30 日

毎年6 月

三菱UFJ 信託銀行株式会社

三菱UFJ 信託銀行株式会社 証券代行部 〒137-8081

東京都江東区東砂七丁目10 番11 号  TEL 0120-232-711（通話料無料）

東京証券取引所

電子公告により、当社ホームページに掲載します。 http://www.leopalace21.co.jp/IR.html

ただし、事故その他やむを得ない事由によって、 電子公告による公告をすることができない場合は、 日本経済新聞に掲載します。

1. 特別口座に記録された株式に関する各種お手続き につきましては、三菱UFJ 信託銀行が口座管理機関 となっておりますので、上記特別口座の口座管理機 関（三菱UFJ 信託銀行）にお問い合わせください。 なお、三菱UFJ 信託銀行全国各支店にてもお取次ぎ いたします。

2. 未受領の配当金につきましては、三菱UFJ 信託銀 行本支店でお支払いいたします。

● 役員（2011年6月30日現在）

代 表 取 締 役 社 長

取 締 役

取 締 役

取 締 役

取 締 役

取 締 役

取 締 役

取 締 役（ 社 外 ）

深山  英世 深山  忠広 宮田  博之 三池  嘉一 木村   鋼 山元  文明 関谷   譲 田矢  徹司

常 勤 監 査 役 常 勤 監 査 役 監 査 役 （ 社 外 ） 監 査 役 （ 社 外 ）

この度の東日本大震災の犠牲になられた方々の

ご冥福をお祈りいたしますとともに、

被害を受けられた皆様に

心よりお見舞い申し上げます。

身近な方を亡くされた方々、生活が一変せざるを得なかった

方々の辛さ苦しさはいかばかりかと拝察申し上げます。被災地

の一日も早い復興を心より願っております。

また、地震発生以来、避難場所として、復興・復旧の拠点

として、あるいは企業様の活動拠点の異動などにともなうお住

まいとして、たくさんのお客様から住宅についてのお問い合わせ

やお申し込みなどを頂戴いたしましたが、周辺の状況や安全

確認の進捗などさまざまな事情により、十分な対応が出来てい

ない地域もございますことをお詫び申し上げます。

私どもは、社会の公器たる企業として求められる責任を果たし

てまいりますとともに、安心・安全な住環境をご提供する企業と

して、お客様のご期待に沿うべく最大限の努力をしてまいります。

2011 年 6 月

株式会社レオパレス 21 代表取締役社長

深山 英世

東日本大震災発生を受け、できる限りの対応を続けています。

現地での安全確認を続けています。

当社では、震災直後より、ホテルレオパレス仙台に現地対策本部を設置するとともに、本社に災害対策本部を設置し、現 地での入居者様およびオーナー様、当社社員の安否確認を行ってまいりました。併せて、居住上の安全確認を目的に、一 級建築士ら有資格技術者 134 名で編成した調査チームを現地に派遣し、対応にあたりました。

レオパレスグループ役員・従業員を対象に震災義援金の募集を実施し、また、当社のお取引業者様をはじめ、オーナー様、 入居者様からもご協力いただき、日本赤十字社を通じて被災者の方々に寄付いたしました。

義援金活動を行っています。

当社では、東日本大震災発生における電力供給不足を受けて、当社各施設において徹底した節電対策を実施するとともに、 当社全管理物件 36,000 棟において、共用玄関、廊下、階段、植栽等の電灯を一定期間間引きし、夜間の消費電力を 削減しています。

節電対策を実施しています。

目   次

東日本大震災への対応

社長メッセージ

皆様からのご質問に

お答えします

事業別の業績

連結財務諸表（要旨）

株式関連情報

株主優待制度

会社概要・株主メモ

1

3

社長が語る、レオパレス 21

のこれまでとこれから

3

7

13

15

17

17

18

社長メッセージ

緊急の住まいが必要な方々への住宅提供をお手伝いしています。

当社では、被災されて緊急の住まいが必要な方々を対象とした住居提供の施策を実施しています。

「短期割プラン」を通常料金の 50％引きで提供しています。（家具・家電付、水道・光熱費不要、利用期間は30日から100日まで）

短期でご利用の方には・・・

「賃貸契約」初期費用 0 プランを全物件に適用させていただきます。（敷金、礼金、当月部屋日割利用料、当月日割環境 維持費、鍵交換費が無料）

長期でご利用の方には・・・

被災したオーナー様やそのご親族（2 親等以内）の避難先として、当社物件を無料で提供しています。（原則 6 ヶ月間無料）

被災されたオーナー様には・・・

国土交通省の要請に基づく、社団法人プレハブ建築協会の枠組みにより、被災者用応急仮設住宅の建設を進めています。 この他、被災者の方が民間賃貸住宅の情報を円滑に入手できるよう、より多くの空室情報を国土交通省に提供したり、 災害救助法に基づく民間賃貸住宅借上げに協力し、当社物件を福島県に提供しています。

仮設住宅の建設

  需 要の高い土 地に、必 要とされる住まいを建て

て、お貸しする。全国どこでも、均質なお部屋をすぐ

にご用意できる「レオパレス21」は、都市部にお住

まいの若い世代の方々を中心とする個人の一人暮

らしや、企業の社宅や独身寮などの用途で大変高

い評価をいただいてきました。こうした強い需要を

背景に、一昨年までの当社は、アパート建築請負を

起点として賃貸需要予測をもとにした請負営業の

強化（「プロダクトアウト」戦略）を重視してまいりま

した。

 しかしながら、一2008年9月の リーマンショッ

クの発生 が、発想転換の原点となりました。なに

しろ、入居率で約4P下がり、部屋数で約2万室が、

たった3ヶ月で無くなった（退室した）のです。従来

のプロダクトアウト（ 請負）中 心の発 想から、マー

ケットアウト（賃貸）へビジネスモデルを切り替える

必然性がありました。この考えを形にしたのが昨年

5月に発表した「中期経営計画」です。現在、計画の

基本方針「請負事業と賃貸事業の収益バランスを

取った、安定的な収益体質への転換」に表されてい

る考え方を、具体的な戦略として事業構造改革に

取り組んでいるところでございます。

 当期（2011年3月期）は、賃貸事業の収入を増や

し、同時に費用を減らす努力を徹底することで、早期

に賃貸事業の収益体質を改善していくことがまず何

より重要と考え、様々な取り組みを進めてきました。

 収入を増やすために力を入れてきた施策の一つ

が、法人営業の強化です。その結果、法人取引は、

2011 年3 月末の契約室数が過去最高実績であ

る20 万室を超えました。また、学生も72 千室と

前年比プラスとなり、好調を維持するなど、これら

の施策は着実に進展し、契約済戸数の確実な増加

をもたらしてまいりました。

 一方、費用を減らしつつ収入を増やす施策の柱

として力を入れてきたのが、フランチャイズ店（レオ

パレスパートナーズ）の展開であり、2011年3月末

現在の出店数は121と順調に進展しております。

 また、下期からは賃貸物件に関する付帯サー

ビスを導入するなど、賃貸事業の収益体質を早

期に改善するための取り組みにも着手した結果、

賃貸事業の粗利益は、第3四半期単独で黒字に

転換し、第4四半期も黒字を維持するなど、収益

環境も着実に改善しつつあります。

プロダクトアウトからマーケットアウトへ

中期経営計画 1 年目の振り返り

株主の皆様におかれましては、日頃より当社の経営にご理解ご支援をたまわりまして、誠にありが

とうございます。当社を代表しまして、心より感謝を申し上げます。

当社は現在、2011 年 3 月期を初年度とする 3 カ年中期経営計画にて、安定的な収益体質への

転換をめざす事業構造改革に取り組んでおります。

ここでは、その全体像と進捗状況はもちろん、なぜこの「構造改革」が必要であるのかについても

今いちどご説明させていただきたいと思います。

 さらに、第3四半期に発表いたしました住生活グ

ループとの業務・資本提携は、第4 四半期より本格

スタートし、賃貸契約件数や資材の安定確保に一

定の効果を得て今期（2012年3月期）へつながっ

ております。

 ただし、当期の賃貸事業においては、レオパレス

パートナーズのスタート時 期が実 質 的に第 2四半

期にずれ込んだこともあって一般個人の契約数が

伸び悩み、これが賃貸入居率と家賃収入の減少に

つながりました。

  今 期（ 2 0 1 2 年 3月期 ）の事 業 環 境については、

東日本大震災の影響が資材高騰や生産の停滞、雇

用状 況の悪 化として顕 在 化する可 能 性も高く、不

透明感は増しております。しかし、レオパレス21は、

前 期の取り組みをさらに推し進めることで厳しい

事業環境下にあっても確実に賃貸事業の収益体質

改善を進めてまいります。具体的には、下記の3点

を中心とする策を確実に実行することで、ストック

収益の徹底強化を図る所存です。

 私たちは、これらの施策に引き続き注力するととも

に、販管費については現状の施策を、強化・徹底する

ことで賃貸事業の早期黒字化必達を図ります。また、

請負事業においても、前期より新たに取扱を開始し

た「2年家賃固定」商品や「施主管理物件」などの活

用で土地所有者に対する提案を多様化し、当年度の

目標である営業損益ベースの黒字転換に向けて受注

の積み上げを図ってまいります。

 皆様におかれましては、今後とも当社の経営にご理

解、ご支援を賜りますよう心よりお願い申し上げます。

ストック収益の徹底強化で

賃貸事業の改革をさらに進める

(1) 物件価値向上施策の本格化

(2) 賃貸コストの削減とサービスの向上

(3) 入居率の改善（客付け力強化）

 総務省の住宅・土地統計調査（平成20年

版）によれば、日本の総住宅数に占める空き

家の割合（空き家率）は平成15年の12.2％

から13.1％に上昇し、過去最高を記録して

います。賃貸物件を選ぶお客様の目が肥えて

いるこうした環境下においては、

「借り手に

選ばれる」ように賃貸物件の価値を向上して

いくことが、賃貸事業の収入をあげる上では

大変重要となります。

 また、裾野が広い賃貸事業分野に付帯す

る諸サービスには大きな可能性があります。

当社にとって、前 期の付 帯サービス導 入で

オーナー様と連携した実積を基に既存物件

の価値をさらに向上させ、家賃単価の上昇と

価値向上に伴う家賃政策の進展を図ること

 定型管理業務の項目を更に拡大して見直

しを徹底しコスト削減につなげていきます。

 前期に引き続き、法人契約の取得に注力

するとともに、レオパレスパートナーズ出店数

の増加および一店舗あたりの契約件数の増

加を目指します。また、直営店業務負荷の軽

減による契約件数の増加を図ります。

は、現実的かつ達成可能な収益向上策だと考

えております。

 当社は、太陽光発電システムやホームセキュ

リティシステムの設置を物件の特徴に応じて

提案することで、物件の価値を高めるととも

に、短期収益の増加や、入居率・契約家賃改善

による中長期的な売上の増加を目指します。

2011年6月 代表取締役社長

このコーナーでは、皆様から多くお寄せいただいているご質問にお答えいたします。

株主の皆様、そして個人投資家の皆様に当社をより深くご理解いただく上での一助となれば幸いです。

東日本大震災の被災状況について教えて下さい。

Q1：

大規模被災物件は、105棟、原発影響物件は32棟です。

 この度の震災で被災されました入居者様やオーナー様には心からお見舞い申し上げます。震度 5 強エリアの 当社の管理物件は、約 13,000 棟、約 20 万戸ありますが、余震の続く中で新年度に向けての大量の退居者様 と入居者様を控えて、まず、入居者様とオーナー様の安否確認と、インフラ含め住戸が使える状態にあるのか、何 らかの補修を必要とする状態なのか、大規模補修を必要とするのかを全棟調査を行いました。調査の結果、地震 や津波の被害によって、倒壊したり、流失した物件はありませんでしたが、残念ながら、入居者様の一部又は全部 に住み替えをお願いして大規模な補修を要する建物が 105 棟、また、引き続き予断を許さない状況にある福島 第一原子力発電所から 30km 圏内に

ある建物が 32 棟あり、これらの建物 の中には今 後の賃 貸 事 業 継 続が危 惧 されるものもあります。

 一 方、住 戸の損 傷が 軽 微なもので あっても、電気、水道、ガス、下水等の インフラが使えなかったり、使うにあ たっての開栓や確認作業、清掃等に時 間を要し、被災地における賃貸事業が 多 少 なりとも安 定 化 するまでには 約 1 ヶ月半を要しました。

 現 在、修 繕 を要 する物 件 に関して は、早期補修に向けて各オーナー様と 当社、各保険会社、各金融機関と最終 の打ち合わせを行って頂いており、着 工できるところから補修を開始致して おります。

A1：

賃貸事業の法人入居者獲得策の成果は？

Q2：

トップ営業の強化などが奏功し、契約済み戸数は過去最高を更新。

入居率も2年前の水準に近づいています。

 国内では、大手優良企業を中心に寮・社宅を保有しておられますが、保有物件はいずれも老朽化が進んでい るのが現状です。しかしながら、これらの老朽化した社宅を建て直す、あるいは新規取得するのではなく、コスト 削減の観点から運営を含めて外注化したいとのニーズが企業様にございます。

 従来は、こうしたニーズを持った企業様からのお問い合わせに応える形で営業活動を行ってまいりましたが、 今期からは、こうしたニーズを早期に受注に結びつけるべく、社長をはじめとする役員が訪問する「トップ営業」 を強化してきた結果、2011 年 3 月末の法人契約済戸数は、過去最高の 202 千室にまで拡大しました。法人 入居率についても、2011 年 3 月末の実積は 35.4％（前期末比 2.1 ポイント上昇）と、2 年前（2009 年 3 月 期末実積：35.8％）に近い水準まで上昇しております。

 今期（2012 年 3 月期）についても、前期に引き続き、①需要の見込める業種（例：サービス業、小売業、飲食 業、製造業など）への営業アプローチ強化、②社宅代行業（レオパレス・リーシング）との連携強化による顧客獲 得力の強化、などに力を入れることで、法人顧客獲得の上積みを図ります。

A2：

（戸数）

図表 2：法人の業種別利用戸数推移

35,572 37,516 37,132 39,596 38,582 43,613 30,308 18,057 15,093 17,019 19,638 22,463 _24,976

23,884 25,288 25,233 27,869 25,159 _{28,465 27,411 29,725 28,797} 32,157 11,801 12,470 12,332 11,961 12,872 55,118 59,707 _61,173 61,709 62,194 66,435

48,110 22,140 14,100

28,870 36,160 13,370 11,688

74,250

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000

08/9 09/3 09/9 10/3 10/9 11/3 12/3計画

その他業種 飲食業 小売業 サービス業 派遣・業務請負 製造業

業種別利用戸数推移

180,421 181,191 _175,388 183,743 183,786

202,584

222,900

法人契約済戸数は、リーマンショック時 180千室 ⇒ 当3月末 202千室と過去最高まで拡大

図表 1：被害状況・対応策

1. 物件の被害状況

• 被災物件137棟2,373戸（うち原発30km圏内32棟） • 倒壊、および津波で流されてしまった物件はなし

2. 支店の被害状況

• とくに大きな被害はなし

3. 特別損失 1,262百万円

• 家具家電、自社物件修繕（30棟）等

4. 支援活動

①被災対応商品の提供

（短期プラン50%off、長期プラン初期費用ゼロ） ②社団法人プレハブ建築協会経由で自治体へ住居対応 ③義援金、中途採用、管理物件共用部電球の間引き

5. 震災関連需要

①被災地からの転居需要 ②復興需要（法人、自治体） ③仮設住宅建設 県別 被災物件

（被災物件/管理物件） 2011/5/31現在

63棟/588棟

45棟/623棟 （うち原発30km圏内32棟）

千葉県 12棟/1,059棟

17棟/2,297棟 茨城県 福島県 宮城県

レオパレス・パートナーズの出店を促進している理由は？

Q3：

集客窓口増加による入居率の向上・安定化を図るためです。

 従来、当社の賃貸事業における入居者獲得経路（以下、チャネル）はこれまで 6 種類ありましたが、実際には直営 店と法人営業――つまり、対面営業が大半を占めていました。しかしながら、今後は、営業コストをおさえつつ集客を 図るため、直営店以外のチャネルの割合を引き上げていく必要があり、加盟店制度「レオパレス・パートナーズ」はそ の中核をなすものとなります。パートナーズの展開は、集客窓口増加による入居率の向上・安定化に貢献し、固定費 を変動化することで販管費を削減する効果もあります。

 なお、レオパレス・パートナーズの出店数は 2011 年 3 月末現在で 121 店舗であり、うち 31 店舗が社員の独 立による出店です。パートナーズの出店、店舗開発と営業強化を後押しするべく、本年 5 月 1 日より「パートナー営 業統括部」を新設しており、今期も出店を加速いたします。

次ページでは、パートナーズ店舗の一部をご紹介いたします。

A3：

0 100 200 300 400 500

6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 11/3期 実績 12/3期 計画

パートナーズ店舗（拡大計画） パートナーズ店舗（従来計画） 直営店舗

（店舗数）

12年3月末計画 パートナーズ

322店（前年比 +201店）

12年3月末計画 直営店

155店（前年比 △1店）

直営店 パートナーズ

7651,002 1,337

2,431 5,286

371

1,8232,070

19 152

22

42 54 57

73 88

111121

2 14

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

6月 9月 12月 3月 0

1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 契約件数

パートナーズ店舗

（店舗数） （2010年6月-2011年3月） （契約件数）

賃貸事業部店舗計画 パートナーズ契約件数

図表 4：パートナーズ契約件数推移 図表 3：賃貸事業部店舗計画

この度の東日本大震災により被 災されました皆様には心よりお見 舞い申し上げます。 パートナーズ として、今までの経験と明るい笑 顔で会津を元気にして、地域貢献 をしていきたいと思います。また歴 史と自然 豊かな会 津での新しい 生活をお手伝いしてまいります。

フランチャイズ店舗の声

左：遠藤保広

さん

 （営業部長）

さん

 （社員）

レオパレスパートナーズ 会津店 （株）不動産信託リサーチ

従業員は寝屋川に住んでいる、ま たは住んでいた等、プライベートに おいても地域密着型のお店です。 よく地域密着と言われますが、こ れほど大切なものはありません。開 業するにあたって、数多くの方々 の支えがありました。今後は我々 が地域に貢献する番です！

合田勝俊

さん

（店長）

レオパレスパートナーズ 寝屋川店

私たちは鳥取県が好きで、鳥取 県で生まれ、育ち、生活していま す。鳥取県から進学・就職で県 外に行かれる、転勤で鳥取県に 来られるなど、鳥取県の魅力を 不 動 産を通じてお伝えしていく ため、社員 4 名が一丸となって 日々頑張っております！

社員独立店舗の声

新田将之

さん

（代表取締役社長）

レオパレスパートナーズ 鳥取西店

今治は愛媛県の最北部、広島 に繋がる「しまなみ海道」の入口 にある地域です。造船・タオル・ 焼き鳥が有名で、先日、今治市 内で「全国やきとリンピック」が 開 催されたほどです。地 域 密 着 を目指し、がんばります！

横田洋和

さん

（代表取締役）

レオパレスパートナーズ 今治店

（有）京阪ハウジング大阪

（株）トリスム （株）みかん不動産

セキュリティシステムの導入を進める理由を教えて下さい。

Q5：

賃貸アパートにおいても住宅のセキュリティ機能強化が

求められるようになっているためです。

  女 性のひとり暮らしや高 齢 者 世 帯が 増えている現 在 、犯 罪や火 災 、事 故に対する備えは不 可 欠です。 また、近年は留守がちな単身世帯を狙う窃盗の手口も多様化しており、賃貸アパートにおいても住宅のセ キュリティ機能強化が求められるようになっています。

 こうしたご要望にお応えすべく当社は、「24 時間、365 日の安全・安心」をテーマに、大手警備会社 2 社と連携して当社管理物件へのセキュリティシステム導入を進めています。  

 当該セキュリティシステムは、防犯・火災監視・非常通報の 3 つの安心を標準装備しているほか、ご高 齢者の一人暮らしの安心を守るオプションサービスもご提供します。

 当社は、新築物件はもちろん、既築物件にもこのシステムを導入していくことで、安心してお住まいいた だける住環境をご提供してまいります。

A5：

太陽光発電システムへの期待についてお話し下さい。

Q4：

当社管理物件の電力消費と環境負荷の低減を図る上で

大きな役割を果たすと期待しています。

 当社が今、企 業の社 会 的 責 任において真っ先に取り組むべき課 題と認 識しているのが電力対 策です。

東日本大震災発生後に策定された電力需給対策削減目標を達成するため、そして京都議定書の CO2削

減目標を達成するために、当社自身はもちろん、当社管理物件においても一層の電力節減が急務となっ ております。この点、太陽光発電システムは、入居者様の快適な生活を維持しつつ、物件の電力消費と環 境負荷の低減を図る上で、大きな役割を果たすと期待されます。

 発電電力はアパート共用部で利用し、余剰電力は売却できることもあって、オーナー様も導入に積極 的な姿勢を見せていただいております。当社は、新築物件はもちろん、既築物件にも太陽光発電システム

の 導 入 を 拡 大 することにより、2011 年 度 中 に 導 入 棟 数 計 3,000 棟、年 間 の CO2 削 減 量 で は

7,693t-CO2／年の効果発現を見込んでおります。

A4：

 売上高の推移（億円）  直近 3 カ年の賃貸事業入居率実積推移（％）  売上高に占める割合（％） 事業内容 当期の業績

 売上高の推移（億円）  直近 3 カ年の請負受注実積推移（百万円）  売上高に占める割合（％） 事業内容 当期の業績

 売上高の推移（億円）  売上高の推移（億円）  売上高に占める割合（％） 事業内容 当期の業績

ホ

テ

ル

リ

ゾ

ー

ト

関

連

事

業

そ

の

他

事

業

ア

パ

ー

ト

建

築

請

負

事

業

賃

貸

事

業

 自社物件の賃貸および管理、建 築請負したアパート等の一括借上 による賃借物件の賃貸および管 理、アパート等の営繕工事、賃貸 諸関連サービスおよびブロードバ ンド事業を行っております。長期 対応の「レオパレス 21 賃貸シス テム」と短期対応の「マンスリー システム」が主力商品です。

 2011 年 3 月期は、法人営業の強化、FC 制度（レオパレス・パートナーズ）の展開と直営店 舗の削減など、前倒しで構造改革を実行してきました。また、下期からは賃貸新サービスを導入 するなど、収益体質を早期に改善するための取り組みにも着手しております。

 これらの結果、下期には売上高・売上総利益ともに前年同期比プラスに転じ、2011 年 3 月期 末の入居率も 83.69％（前期末比 0.06 ポイント上昇）となるなど、収益と契約済戸数は着実に 増加をしつつあります。

 しかしながら、パートナーズの営業開始が実質的に第 2 四半期にずれ込んだことや市場環境の 悪化の影響は大きく、賃貸事業の売上高は 3,566 億 6 百万円（前期比 4.2％増）、営業損失は 300 億 94 百万円（同 177 億 81 百万円の改善）となりました。

 アパート等の建築工事の請負を 基礎とした事業です。従来型の 1K からファミリータイプまでの 品揃え、重点エリアである都市部 向け商品の投入など、入居者層と 供給エリアの拡大を見込める商品 戦略を展開しているほか、賃貸事 業の供給戸数に影響しない「施主 管理物件」も投入しております。

 現在当社は、中期経営計画の マーケットアウト戦略 に基づいて確実な需要が見込まれる地 域に絞り込んで受注活動を行い、店舗削減も前倒しで実施しています。

 ローン審査の厳格化や賃貸入居率の下振れに伴う受注低迷やキャンセルの影響が大きく、 2011 年 3 月期末の売上高は 1,078 億 21 百万円（前期比 54.5％減）、営業利益は 119 億 71 百万円（同 59.8％減）と大きく減少する結果となりました。

 なお今期より、賃貸事業の供給戸数に影響しない「売切り型」の商品販売も本格的に開始して おり、受注額は 2011 年 3 月末までの累計で 129 億円（総受注全体の約 16%）、受注棟数は 353 棟（総受注全体の約 27%）となりました。

グアム島で「レオパレスリゾート･ マネンガンヒルズ･ グアム」「ウェ ス テ ィ ン リ ゾ ー ト・グ ア ム」の 2 ヵ所で大型リゾート事業を展開し ているほか、国内でもホテル事業を 営んでいます。

 住 宅 等 不 動 産 販 売 事 業、シ ル バー事業、ファイナンス事業、レ オパレス少額短期保険（株）が行 う入居者向け保険の取扱い事業等 を行っています。

 グアムのリゾート施設の運営は堅調ですが、世界同時不況の影響は拭いきれず、期中の円高の 影響も受けた結果、売上高は 64 億 91 百万円（前期比 3.6％減）、営業損失は 19 億 74 百万円（同 6 億 50 百万円の損失増加）となりました。

 売上高は 134 億 72 百万円（前期比 60.7％減）、営業損失は 12 億 22 百万円（同 55 億 54 百万円の改善） となりました。なお、シルバー事業の期末施設数は 58 ヶ所（前期末比 1 ヶ所増）となっております。

売上高 3,566億円

売上高 1,078億円

売上高 134億円

売上高 64億円

73.6％

22.3％

1.3％

2.8％

07/3 08/3 09/3 10/3 11/3

3,161 3,275 3,591 2,370 1,078 0 1,000 2,000 3,000 4,000

07/3 08/3 09/3 10/3 11/3

2,771 3,027

3,459 3,423 3,566

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

07/3 08/3 09/3 10/3 11/3

71

60 80

67 64 311 366 201 342 134 0 50 100 150 200 250 300 350 400

07/3 08/3 09/3 10/3 11/3

70％ 75％ 80％ 85％ 90％ 95％

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2009年3月期 2010年3月期 2011年3月期

0 5,000 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 4

月 月5 月6 月7 月8 月9 10月 11月 12月 月1 月2 月3

2009年3月期 2010年3月期 2011年3月期

事業別業績

 賃貸事業では、レオパレス・パートナーズの前倒し展開に加え、 下期より新たに導入した諸施策（①ブロードバンド運営に係る 保守契約や「家具家電総合メンテナンスサービス」の新設、②定 型管理業務の見直し、③相場賃料を踏まえた借上げ家賃の調整） を通じて原価の削減を進めてきた結果、収支は改善傾向にあり ます。

 アパート建築請負事業においては、賃貸事業における安定的 な収益が確保できる案件に特化した受注活動を行う一方、原価 管理および工程管理、経営合理化によるコスト削減の徹底を図 りました。

 しかしながら、請負事業において売上高が減少し、賃貸事業 においても入居率回復が遅れたことから、営業損益は 236 億 7 百万円の損失（前年同期比 61 億 20 百万円の改善）、経常損益は 318 億 8 百万円の損失（同 20 億 22 百万円の改善）となりました。

 当期純損失は、休止固定資産売却や賞与引当金戻入による利益計上がありましたが、減損損失や震災関連費用等の損失計上なら びに繰延税金資産の一部取崩しにより 408 億 89 百万円（同 381 億 86 百万円改善（注）_{）となりました。}

 当社グループは現在、賃貸事業の収益性向上による「ストッ ク型ビジネスモデル」への転換を目指す事業構造改革の途上 にあります。2011 年 3 月期の連結売上高は、アパート建築 請負事業において受注高が前年同期に比べ大きく減少したこ とに加え、賃貸事業の入居率も回復が遅れていることから伸 び悩み、前年同期比 21.9％減の 4,843 億 90 百万円となりま した。

営業利益・経常利益の推移（連結） 部門別売上高の推移（連結）

損益計算書項目

売上高（百万円）

営業利益（百万円）

経常利益（百万円）

当期純利益（百万円）

第 37 期 （A)

（2010 年 3 月期）

（2011 年 3 月期）

第 38 期 （B)

第 36 期

（2009 年 3 月期）

733,235

50,156

46,785

9,951

620,376

-29,727

-33,831

-79,075

484,390

-23,607

-31,808

-40,889

貸借対照表項目

純資産（百万円）

総資産（百万円）

自己資本比率（％）

第 37 期

第 38 期

第 36 期

146,442

467,300

31.3％

70,979

396,511

17.9％

33,040

298,274

11.1％

１株当たりデータ

当期純利益

純資産

配当金

第 37 期

第 38 期

第 36 期

63.54

967.40

30,00

-521.91

466.76

0

-261.03

195.91

0

純資産の合計は、前期末比 379 億 38 百万円減少の 330 億 40 百万円となりました。これは主に、18 億 44 百万円の増資を行った一方、408 億 89 百万円の当期純損失を計上したことによるものです。なお、 自己資本比率は前期末比 6.8 ポイント低下し 11.1％となりました。

総資産のポイント：

総資産は、前期末比 982 億 37 百万円減少の 2,982 億 74 百万円となりました。これは主に、現金及び 預金が 317 億 57 百万円、前払費用が 40 億 16 百万円、土地が 114 億 42 百万円、建設仮勘定が 33 億円、 長期前払費用が 170 億 20 百万円、繰延税金資産が 76 億 42 百万円それぞれ減少したことによるもの です。

利益

売上高

（注）前期は事業構造改善費用等多額の損失計上があったため。

その他 ホテルリゾート 賃貸

請負 0

1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000

06/3 億円

連続売上 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 計画 4,653

6,316 6,729

7,332

6,203

4,843 4,999

-400 -300 -200 -100

0 100 200 300 400 500 600 700 800 億円

億円 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 計画

経常利益 営業利益

● 株式の状況

発行可能株式総数……… 250,000,000 株 自己株式数 ……… 4,568,950 株 発行済株式の総数 ………175,443,915 株 株主数 ……… 44,369 名

● 大株主

住生活リアルティ株式会社 深山 祐助

レオパレス21取引先持株会 株式会社レオパレス21

モルガンスタンレー アンドカンパニーインターナショナルエルピーエルシー

15,900,000株 11,810,974株 5,680,300株 4,568,950株 4,092,965株

9.06％ 6.73％ 3.23％ 2.60％ 2.33％

株主名 株数 シェア

●株主数別分布状況

●株式数別分布状況

外国法人等

19,761,023株（11.26%）

事業法人・その他の法人 478名（1.08%）

個人・その他

43,597名 （98.26%）

事業法人・その他の法人 24,716,850株（14.09%）

個人・その他 106,559,463株 （60.74%） 金融機関

15,233,400株（8.68%） 金融商品取引業者 4,604,229株（2.63%）

外国法人等 206名（0.46%） 金融商品取引業者 50名（0.11%）

金融機関 37名（0.08%）

自己名義株式

4,568,950株（2.60%）

自己名義株式 1名（0.01%）

●株式分布状況

● 対象施設のご案内

レオパレスリゾート・グアム

スーペリアツインルーム

ベルヴェデーレプール スパ

ゴルフ

岡山

四日市

2003年9月オープン

博多

2007年4月 オープン

新潟

2002年9月オープン

札幌

2002年11月オープン

旭川

2003年8月オープン

2003年2月オープン

名古屋

2002年5月オープン

仙台

2010年7月オープン

ホテルレオパレス旭川 ホテルレオパレス札幌 ホテルレオパレス新潟

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● 利用方法

● 有効期限

（1）

（2）

ご所有株式数

100 株以上 999 株迄保有の株主様 2枚

2枚 海外

2枚

8枚 国内

4枚

10枚 計

7 月 1 日∼ 12 月 31 日まで有効 1 月 1 日∼ 6 月 30 日まで有効 3 月 31 日発行基準の優待券

9 月 30 日発行基準の優待券

株主優待制度

● 贈呈基準

● ご優待内容

● 贈呈方法 ご所有株式数

1,000 株以上保有の株主様

優待券はレオパレスリゾート・グアムのホテルまたはコンドミ ニアムの無料宿泊券（航空券は含まず）、及び国内ホテルの50％ 宿泊割引券を、現金との併用または優待券のみで利用できます。 優待券は1 枚につき1 室（1 泊）の利用が可能となります。なお、 ハイシーズンにはご利用日の制限がございます。

毎年、年2 回、3 月31 日（期末）と9 月30 日（中間期末）の権利確定日 に株主名簿に記載されている株主様を対象として、

株主ご優待を実施しております。

(1) ご所有株式数100 株以上、999 株迄保有の株主様には、一 律1 冊（レオパレスリゾート・グアムのホテルまたはコンドミニ アムの無料宿泊券2 枚、国内ホテルの50％宿泊割引券2 枚の合 計4 枚綴り）

(2) ご所有株式数1,000 株以上保有の株主様には、一律1冊（レ オパレスリゾート・グアムのホテルまたはコンドミニアムの無 料宿泊券2 枚、国内ホテルの50％宿泊割引券8 枚の合計10 枚 綴り）

定時株主総会の決議通知、報告書、及び中間報告書等と共に郵送に て発送いたします。

 当社の株主様ご優待券をご利用いただくことが可能な施設 は、国内におきましては、全国の主要都市で営業しております8 つの「ホテルレオパレス」、そして海外におきましては、充実した リゾート施設を備えた「レオパレスリゾート・グアム」です。皆様 の旅の１ページに、是非、当社施設を加えていただければ幸いで ございます。