浦 監 第 9 7 号 平成 25 年７月 22 日
浦安市監査委員 黒 田 レイ子
同 佐久間 秀 雄
同 辻 田 明
浦安市職員措置請求に基づく監査の結果の公表について
地方自治法第 242条第１項の規定に基づき、平成 25 年５月 23 日に提出され た浦安市職員措置請求について同条第４項の規定により監査を実施したので、 その結果を別紙のとおり公表します。
浦安市職員措置請求に係る監査の結果
第１ 請求人
浦安市職員措置請求の請求人は、次のとおりである。
４名の住所・氏名 省略
第２ 請求の受理
平成25年５月23日、浦安市監査委員に対し、地方自治法(以下｢法｣とい う。)第 242 条第１項の規定に基づき浦安市職員措置請求書（以下｢措置請求 書｣という。）が提出され、これを収受した。
収受した措置請求書について、要件審査を行ったところ、措置請求書の一 部に補正が必要な個所が認められたことから、監査委員は請求人に補正を求 めた。
この結果、請求人から適正な補正が行われたことを踏まえ、監査委員は、 平成 25 年５月 29 日付けで本請求書を受理した。
第３ 暫定的停止勧告の要否
措置請求の対象となった行為は、法第 242 条第３項の規定による「当該行 為が違法であると思慮するに足りる相当な理由があり、当該行為により当該 普通地方公共団体に生 ずる回復の困難な損害 を避けるための緊急の 必要が ある」場合に該当しないものと判断し、平成25年５月29 日、監査委員は、 暫定的停止勧告は行わないことを決定した。
第４ 請求の要旨
１ 措置を求める理由
浦安市長が株式会社ダイエー（以下「ダイエー」という。）との間で、平 成 25 年１月８日付けで締結した、浦安市が北栄三丁目に所有する土地（以 下「本件土地」という。771 番１、778 番３、779 番１、779 番２、779 番５、 779 番６ 計 5,285.26 ㎡）をダイエーに賃借（事業用定期借地権）すること を内容とする土地賃貸借予約契約（以下「予約契約」という。）は、以下の とおり多くの問題点を抱えており、個別の条項の修正だけでは問題点の解消 は到底不可能と思われることから、予約契約（「本契約」を含む。）の解消を
求めるものである。
(1) 本件土地は、平成 12 年に浦安市（以下「市」という。）が株式会社オリ エンタルランド（以下「オリエンタルランド」という。）より、旧市街地 整備事業という市の住環境を含む市民生活の向上のための用地として取 得したものである。ダイエーへの賃貸は、店舗営業のためになされるもの であり、旧市街地整備事業の一環としてなされるものではなく、市民生活 の向上の視点からは妥当性を欠くものと言わざるを得ない。したがって、 市による予約契約（「本契約」を含む。）の締結は、本件土地の目的外利用 であり、不当である。
(2) 本件土地の周辺の賃料相場は、１か月あたり坪単価 3,000 円～3,300 円 と見込まれるところ、本件土地の１か月あたりの賃料相場は、480 万円～ 533 万円と見込まれる。予約契約によると、ダイエーが市に支払う本件土 地の賃料は、１か月あたり 420 万円であり、上記賃料相場に比べて著しく 低廉である。ダイエーに対して周辺相場よりも著しく低廉な賃料で賃貸す る合理的な理由も認められない。市は、現在、本件土地を駐車場事業者に 賃貸しているところ、その賃料は、１か月あたり 310 万円であり、420 万 円はこれよりは高額であるが、そもそも賃料額が賃料相場等の合理的な根 拠に基づかない著しく低廉な金額である。したがって、予約契約の賃料額 に関する規定は、ダイエーに著しい利益を与える一方、市に関しては適正 賃料で他に賃貸した場合と比べて著しい損失を与えるものであり、不当で ある。
なお、市はダイエーより、ダイエーが建築した建物の一部（保育園の共 用 部 分 を 除 く 専 用 部 分 に 限 る 1042.19 ㎡ ＝ 予 定 さ れ た 建 物 の 総 床 面 積 7053.7 ㎡の約 14.8％に相当）を、猫実保育園の大規模修繕期間中その代 替地として賃借する予定となっているが、一月あたりの賃料額は、388 万 円と設定されている。土地の賃料と建物の賃料とは一概に比較できないが、 本件土地周辺の建物（付帯する駐車場・駐輪場を含め）の１か月あたりの 賃料相場は 240万円～273万円と見込まれるところ、388 万円は市場価格 よりも高額であり、不当である。
予約契約は、本件土地のダイエーへの引き渡し日からダイエーの現実開 店の前日までの賃料が 120 万円と極めて低く設定されるなど、ダイエーに 著しく有利となっている。
(3) 予約契約書第11条によれば、「賃貸借期間は、施設開店日から満20 年 間」とされているが、実際は以下の理由により 21 年を超えるものである。 ア 土地の引き渡し（平成 25 年６月１日）から、施設開店日までの 10
か月間は当然賃貸借期間に含まれるべきであり、また、同条但し書き において「ただし本件建物の解体撤去期間は含まず」とされている。
イ 予約契約書第 23 条によれば、「乙（ダイエー）は、原因のいかんを 問わず本契約が終了した場合、甲(市)乙（ダイエー）協議のうえ決定 する期日までに本件建物を解体撤去した後の現状のままで、本物件を 甲（市）に明渡すものとする。」とされており、賃貸借期間に解体撤去 期間が含まれず、明渡期日は、市・ダイエー間の協議で決定すること になっている。両者間で協議が整わなかった場合に、明渡期日がどの ように決定されることになるのか不明であり、ダイエーによる明渡期 日の不当な先延ばしを許すリスクがある。他方、予約契約終了後、明 渡期日までの賃料に関する定めがなく、その間事実上無償のままの占 有が継続する可能性が否定できない。よって、予約契約の明渡期日に 関する規定は、ダイエーに利益を与える一方、市に相当な損失を与え るリスクのある規定となっており、市有地の有効活用の観点から極め て不合理であり、市民の利益をないがしろにするもので、極めて不当 なものと言わざるを得ない。
(4) 予約契約書第17条（増改築）、第18条（転貸）、第20条（地位継承） 等、本来、貸主である市の同意が必要と思われる事項について、「事前に 甲乙協議のうえ実施」とだけ規定され、地権者である市の同意が必要なこ とが明示されておらず、ダイエーに一方的に有利な片務的条項が含まれて おり、極めて不当である（他方、第 26 条２項の場合（市が第三者に本件 土地を譲渡する場合）には、ダイエーの事前の書面による同意が必要と明 示されており、明らかに不均衡である。）。
(5) 予約契約書第 26 条第１項によれば、「甲（市）は、本契約期間中、本物 件の譲渡に関して、乙（ダイエー）に対して第一位の優先交渉権を付与す るものとし、本物件を譲渡しようとする場合には、他に優先して誠実に乙
（ダイエー）と協議するものとする」とされており、市が本件土地を本契 約期間中に公正かつ適正な価格で売却するために、直ちに入札等の方法を 選択したり、また、高価額での購入を企図する第三者が現れた場合に直ち にその第三者と交渉することができない形となっており、合理的理由もな くダイエーに不当に優先的利益を与える一方、市を不当に不利益な地位に おくことになり、これまた極めて不当なものである。
（添付書類）
事実証明・平成 25 年１月８日付土地賃貸借予約契約書（写し）１部
・土地登記簿謄本 ６筆
・意見書（浦安市議会平成25 年３月 21 日発議第５号による）１部
・陳情書（浦安市長宛て）（写し）１部
・新聞記事（東京新聞記事・市川よみうり・日本共産党）（写し）１部
・市内配布ビラ １部
第５ 監査の実施
１ 証拠の提出及び陳述 (1) 請求人の陳述
平成 25 年６月 18 日、請求人に対し、法第 242 条第６項の規定に基づき 新たな証拠の提出及び陳述の機会を設けた。
陳述において、請求人１人及び請求人から委任を受けた代理人（以下「代 理人」という。）２人は、本件請求の要旨の補足を行った。
陳述の概要は、次のとおりである。 ア 請求人（Ａ氏）
(ｱ) 本件土地は、平成８年大蔵省より223坪を購入。さらに平成13年２ 月、オリエンタルランドより浦安市土地開発公社（以下「公社」とい う。）を通じて1,283坪を購入。最後に、平成14年３月、公社より92 坪を購入。総額約22億7,000万で取得したという経緯がある。
特に、オリエンタルランドからの1,283坪の取得にあたっては、議 会において松 崎市長自 ら、駅前を含 めた旧市 街地整備のた め、猫実 、 北栄地区に まとま った 事業用の土 地の取 得を 切望してい るとの 説明 があり、土地を取得した経緯がある。
しかし、現在に至るまで、浦安駅周辺については、わずかに駐輪 用地のみ取得したのみで、全く再整備は進んでいない。
(ｲ) 平成20年６月、議会の定例会議において、猫実保育園建て替えの質 疑が行われた際、当局は、「猫実保育園の仮設園舎用地の選定にあた っては、市 有地に つい ても検討し てきた が、 旧ディズニ ーバス 停は 都市開発用 地とし て確 保したもの なので 、現 段階におい て仮設 園舎 用地としての利用に至らなかった」。と答えている。
にもかかわらず、この22億7,000万の市有地を、市街地整備のため という目的 から他 への 変更を全く 市民に 知ら せず、その 説明も 行わ ず、市民と 商店か らの 意見も全く 聞かず 、ダ イエーに長 期間賃 貸す ることを既成の事実とした。
(ｳ) 土地の予約契約書にはさまざまな不条理な文言が羅列されている。 特に、賃貸の期間にあっては、当初より議会や商工会議所に対し、契 約期間を 20 年と説明しているが、実態は約 21 年である。したがって、 これは当局による虚偽申告であり、断じて許されない行為である。
イ 代理人（Ａ氏：請求人Ｂ氏の代理人）
(ｱ) 市とダイエーが結んだ予備契約は、まず目的、土地の使用の目的 が市民生活 の向上 の目 的に合致し ない。 それ から、相手 方であ るダ イエーに不 当に有 利な 地位を認め ている 。市 に不利な内 容にな って いる。そう いうリ スク のある規定 を数々 含ん でおり、市 有地の 有効 な活用の観 点から 、不 合理、市民 の利益 をな いがしろに する不 当な ものなので 、個別 条項 の修正では 問題の 解消 が困難なこ とから 、契 約の解消を求めたものである。
(ｲ) この監査請求書においては、法律的観点から検討して、契約は単に 行政行為として不当だと申したが、地方自治法の規定に違反するなど の理由から、不当なだけではなくて、違法かつ不当だというふうに考 えられる。
違法と不当というのは法理論上、普通に理解されているのは、違 法というの は、そ の行 為が客観的 に正当 性を 欠くと同時 に、憲 法、 法令、条例 、規則 など 諸法規、会 計規則 とか 財務会計に 関する 法規 には限らな い全て の法 規の明文に 違反す る場 合だけでは なくて 、当 然のことなが ら、これ は公序良俗違 反、信義 則違反、裁量 権の濫用 、 逸脱がある 場合に は全 て含まれる という こと で、違法と いうの もか なり広い場合がある。
不当というのは、さらにこのような意味で、違法とは言えないけ れども、そ の行為 が客 観的に見て 、行政 行為 の目的に照 らして 妥当 適切性を欠く場合を言うということである。
例えば、特定の行為が法令に従ってなされたものであっても、ほ かの適当な方 法によれ ば支出額が少 なくて済 むというよう な場合も 、 この不当の 概念の 中に は含まれる わけで 、監 査の対象と しては 、そ ういう広い意味での不当性が問題にされてしかるべきである。
ただし、この違法と不当という概念の区別は大変相対的であり、 監査請求で は違法 な行 為だけでな くて不 当な 行為も問題 となり 得る ので、監査 請求で は特 に区別をし ない。 違法 又は不当の 行政行 為の 取り消し修正を求めるということになっている。
(ｳ) 本件監査請求の事案に性質上関連性が認められるような、似たよ
うな従来の 監査請 求の 事例を見る と、法 第96 条に議会の 議決事 項が 規定されており、第１項第６号に「条例で定める場合を除くほか、財 産を交換し 、出資 の目 的とし、若 しくは 支出 手段として 利用し 、又 は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けること」。と ある。対価 が適正 でな い場合の貸 し付け は、 議会の議決 事項だ が、 議 会 の 議 決 を 経 て い な い と い う こ と は 、 当 然 そ の 行 為 が 違 法 に な る。
(ｴ) 同じく法第237条第２項に「適正な対価なくしてこれを譲渡し、若 しくは貸し付けてはならない」という規定がある。対価が適正でない 譲渡、貸し付けを全て 地方自治法は禁止して おり、この条文に違反 する。
( ｵ) 本件 の 監査 請 求 の対 象 にな った 市 と ダイ エ ーを 当事 者 と する 土 地 の賃貸契約の予約契約 は、先例から明らかに 監査請求の対象となる だけでなくて、法の条 文等に違反するものと して住民訴訟の対象と なると考えられる。仮 に、監査請求の結果、 予約契約が解消されな い、同時にその間、監 査請求を申し立てた後 に、既に本契約が締結 されたということであ るので、ますますこれ は大きな問題で、こう いうことを根拠に、法第242条の２の第１項で差止請求、取消・無効 確認請求、怠る事実の 違法確認請求、こうい う訴訟が裁判で認めら れる可能性が非常に高いと考えている。
また、適正価格と実効価格との差額についても損害賠償の請求が できる、あるいは不当利得返還請求まで認めた判例も幾つかある。 (ｶ) 既に本契約への移行が行われたということだが、この点について
も、なぜそのように急 いでやらなければなら なかったのかというこ とについて、はなはだ疑問である。
(ｷ) 近隣賃貸料との相場の大きなギャップについては、今まで市とし てはこの予 備契約 、さ らに本契約 を結ぶ にあ たって、ど のよう な方 法で、どの ような 手法 で調査をし たのか 、こ れを明らか にして いた だきたい。
ウ 代理人（Ｂ氏：請求人Ｃ氏の代理人）
(ｱ) 市のほうで、予約契約や本契約を結ぶにあたって締結している420 万、市のほうが猫実保育園の代替地として借りるときの賃料388万、 これらの賃 料をど のよ うな方法で 、例え ばど こかの相場 を確認 する とか、それ も１か 所の 業者だけで はなく て、 複数の業者 から聞 いて 確認すると か、ど うい う方法で決 めたか とい うこともす ごく重 要だ
と思ってい る。仮 にし っかりした 、当然 一般 的な民間の 企業で あれ ば、当然そ ういっ た調 査をするだ ろうな とい うことが怠 られて いた とすると、そ れは不当 という話では なくて、 裁量権を逸脱 していて 、 本当に言われるままに適当な賃料を決めたということになる。
(ｲ) さらに、今回の場合は、営業を開始するまでは120万円という、非 常に低廉な 金額と なっ ているとい うこと もあ る。明け渡 しにつ いて も、予約契 約では 期間 が無制限で 、協議 で決 めるという ことで あっ たが、本契 約では 、４ か月以内に 一応期 間が 区切られて いるが 、賃 料について は記載 はな いので、恐 らくた だで 使わせると いうこ とだ と思う。民 間の場 合だ と、期間が あった ら期 間内に全部 解体し て明 け渡しを済 ませる とい うことだと 思うの で、 今回の、特 に建物 を壊 さなくてい い場合 があ るようなも のにつ いて 、なぜそこ まで猶 予を 与えるのか疑問である。
(ｳ) 適正賃料との差が１か月100万円あるとすると、21年間で大体計算 すると、２億5,000万ぐらい差が出てくる。
(2) 請求人からの証拠の提出
請求人から、次のように新たな証拠の提出があった。
（請求書の事実証明書に付加）
・浦安市職員措置請求書 補足意見書（請求者）
・浦安市職員措置請求書の根拠（請求者）
・土地賃貸借契約書（浦安市・ダイエー）
・北栄３丁目市有地の地積及び価格の検証（請求者）
・浦安市北栄３丁目の市有地1600 坪をダイエーに賃貸する流れ（請求者）
・商工会議所会頭宛 北栄三丁目市有地の貸付について（市長）
２ 監査対象事項
請求人は、市とダイエーによる土地賃貸借契約の解消を求めているもので あり、措置請求書に記載されている事項並びに請求人及び代理人による陳述 から、次の事項を監査の対象とした。
(1) 本件土地の位置付けとダイエーによる活用
本件土地の賃貸借契約の目的が本件土地の購入時の目的である旧市街地 整備本来の目的とかけ離れた商業目的の店舗建設を主たる内容とするもの で、市民生活の向上のために市有地を活用するという市民の立場を全く考 慮しない不当なものであるかどうか。
(2) 賃貸借料
賃貸借料が該当地域の適正相場より、市が貸す土地については著しく低 額で、市が借りる建物については高額で、一方的にダイエーに有利なもの となっており、浦安市民の利益を不当に侵害するものであるかどうか。
また、土地賃貸借契約が法第 96 条第１項第６号（議会の議決事項：「条例 で定める場合を除くほか、財産を交換し、出資の目的とし、若しくは支払手段と して使用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けること。」）、 及び法第 237 条第２項（「普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決によ る場合でなければ、これを交換し、出資の目的とし、若しくは支払手段として使 用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない。」） に違反しているかどうか。
(3) 土地賃貸借契約の内容
契約内容について、不当にダイエーに有利な規定がおかれ、土地所有者 である市の権利が著しく侵害され、ひいては市有地の市民のための有効活 用が妨げられるかどうか。また、契約の重大な変更などに関しても、市の 権限が不当に制約されているかどうか。
なお、請求人は、陳述において、本件土地の利用に関し、市が情報公開 も説明も行っていないとすることや平成 25年３月25日付けの市長への陳 情書に対し、連絡も回答もなく、完全に黙殺しているとすることなどが「浦 安市政治倫理条例」及び「浦安市市民参加推進条例」に違反していること を述べている。
また、元町地域と中町・新町地域との公共施設の整備状況等による格差 をあげ、本件土地を早急に防災機能を備えた市民公園とし、市民の憩いと 安全を確保するための重要な拠点とすることを切望する旨を述べ、新たな 証拠として、浦安市政治倫理条例及び浦安市市民参加推進条例をはじめ、 浦安市人口分布、公園ガイドマップ、浦安市防災マップ及び緑あふれる市 民公園予想図（請求者）などを提出した。
しかしながら、法第 242 条第１項の規定により住民監査請求（職員措置 請求）の対象となるのは、公金の支出をはじめ、財産の取得・管理・処分、 契約の締結・履行、債務その他の義務の負担、公金の賦課・徴収を怠る事 実及び財産の管理を怠る事実となっている。
したがって、請求人が陳述において主張し、また、新たな証拠として提 出した上記事項（「浦安市政治倫理条例」等に違反していることや防災機 能を備えた市民公園の整備）については、住民監査請求の対象にはならな
いことから、監査対象事項としないこととした。
３ 監査対象部局
都市整備部市街地開発課
４ 監査対象部局への監査
平成 25 年６月 14 日から７月２日にかけて、法第 199 条第８項の規定に基 づき監査請求内容に係わる事項について、文書照会による回答の提出を求め た。
また、陳述の聴取及び事情聴取を行うとともに、監査請求内容に係る関係 書類の提出を求め、監査を行った。
第６ 監査の結果
本件監査に係る事実関係について、監査対象部局の説明を求めるなど監査 した結果は、次のとおりである。
１ 本件土地の取得の経緯等
本件土地は、旧市街地において大規模な面積を有する大変貴重な土地であ り、また、やなぎ通りに面しているなど、立地的にも恵まれていたことから、 旧市街地整備事業等に必要不可欠な事業用地として、市は順次取得してきた ものである。
（本件土地の概要）
所 在：千葉県浦安市北栄三丁目
地 番：771 番１、778 番３、779 番１、779 番２、779 番５、779 番６ 地 目：雑種地・宅地
地 積：5,289.18 ㎡（1,600 坪）
取得経緯は、次のとおりである。
◇用地取得の経緯
期 日 内 容
（１）駐車場用地（771 番１・公簿面積：4,076 ㎡）
Ｈ12.1.24 駐車場用地(771 番１・公簿面積：4,076 ㎡)と駐輪場用地の一部
（779 番２・公簿面積：165.47 ㎡）について、民間事業者から公 社が取得（市が行う旧市街地整備事業用地先行取得事業に協力す ることを目的）
取得価格：1,611,998,000円
Ｈ13.2.16 市と公社との間で10年間（平成13年～平成22年）の分割払い による土地売買契約を締結
取得価格：1,723,262,015 円（1,611,998,000 円及び購入代金の 借入金に対する借入金利息及び事務費の合計額。ただ し、10 年間の分割払い。）
Ｈ22.3.31 土地代金の支払い終了に伴う所有権移転登記
（２）駐輪場用地（778 番３、779 番１,２,５,６・公簿面積：1,209.26 ㎡） Ｈ8.10.11 大蔵省より公簿面積737.00 ㎡(778 番３)の土地を取得
取得価格：398,000,000 円 ※10.30 所有権移転登記
Ｈ14.2.8 残る公簿面積306.79 ㎡(779 番 1,5,6)の土地について、公社が個 人より取得 取得価格：151,094,075 円
Ｈ14.3.29 市と公社で土地売買契約を締結
取得価格：152,640,201 円 ※5.2 所有権移転登記
なお、本件土地の地積については、公簿によるものと実測によるものとがあ り、若干の違いが生じているが、土地賃貸借契約においては実測値を採用して いる。
※公簿（土地登記簿）では、5,275.26 ㎡(4,076 ㎡＋1,199.26 ㎡)となっている。
２ 本件土地の利用状況
本件土地は、次のように駐輪場及び暫定駐車場として利用されてきたもの である。
(1) 駐輪場
浦安駅第９自転車駐車場は、東西線浦安駅とテーマパークとを結ぶバス ターミナルとして利用されてきた土地の一部を市が取得し、浦安駅周辺の 放置自転車対策として、平成９年 11 月に開設したものである。
収容台数は、自転車880台、原動機付自転車70 台の合計950台となっ ている。
浦安駅第９自転車駐車場として利用している用地は、駐輪場整備を目的 に取得したものであるが、旧市街地整備事業を進めるにあたり、市では元 町地域の 再整備 や浦安 駅周辺地 区の再 開発の 代替地に 利用す ること も考 えている。
(2) 駐車場
元々、オリエンタルランドが東西線浦安駅とテーマパークとを結ぶバ スターミナルとして使用してきたが（昭和 58 年４月～平成６年４月）、
テーマパークの表玄関となる京葉線舞浜駅が整備され、舞浜駅の利用者 が増えてきたことに伴い、バスターミナルとしての利用を止め、その後、 約５年間は（平成７年１月～平成 11 年 10 月）、駐車場として活用を図っ てきたものである（月極：119 台、時間貸し 31 台）。
このような状況の中で、市から委託を受けた公社が浦安市の旧市街地 整備事業用地先行取得事業に協力することを目的に、平成 12 年１月にオ リエンタルランドからこの土地を取得したものである。
公社が用地を取得後、市と公社との間で 10 年間（平成 13 年～平成 22 年）の分割払いによる土地売買契約が締結され、公社では市への売却ま での間、平成 13 年４月より、暫定駐車場（収容台数：月極及び時間貸し で 150 台）として管理・運営してきた。
市から公社への土地代金の支払い終了に伴い、平成 22 年３月に所有権 移転登記が行われた。
しかしながら、この土地を活用した旧市街地整備事業が具体化してい ないことから、土地の有効活用と財源確保を図るため、市では、平成 22 年度から、本件土地を引き続き、暫定駐車場として民間事業者に貸付け てきた。
土地の貸し付け状況は、次のとおりである。
【平成 22 年度公募】
応募２社のうち、１社と２年間（平成 22 年４月１日～平成 24 年３月 31 日）の賃貸借契約を締結する。
面積：4,076 ㎡ 月額賃料：310 万円 収容台数：150 台（月極・時間貸し）
【平成 24 年度公募】
応募４社のうち、１社と３年間（平成 24 年４月１日～平成 27 年３月 31 日）の賃貸借契約を締結する。
面積：4,076 ㎡ 月額賃料：310 万円 収容台数：150 台（月極・時間貸し）
※平成 24 年２月 17 日に締結した「（駐車場）一時使用賃貸借契約書」 に基づき、中途解約希望日の３か月前までに相手方に予告をもって 通知したため、違約金は発生していない。
また、市は、平成 25 年５月 21 日をもって、駐車場を閉鎖している。 なお、上記の駐車場借受人については、事業者から提案があった価格 及び管理形態を総合的に評価し、事業者を選定したものだが、結果とし て、平成 22 年度及び平成 24 年度は同一事業者となっている。
また、市が駐車場として貸し付けを行っていた、平成 22 年４月１日か ら平成 25 年３月 31 日の３年間の賃料総額収入は、111,600,000円とな っている。
３ 旧市街地整備及び浦安駅周辺整備 (1) 旧市街地整備
本市の元町地域は、昔から変わらぬ街並みの面影や歴史ある寺院、神社 を有している一方で、商業、工業などの機能が混在しており、また、一部 で木造家屋の密集や狭隘な道路が見られるとともに、道路、公園、公共下 水道の整備が十分でないなど、防災や基盤整備の面で課題を抱えている。
このため、市では、過密市街地の再整備により地区環境を改善し、防災 性の向上と居住機能の整備を図るとともに、市の歴史、景観を生かしたま ちづくりを進め、個性的で魅力的な都市空間の整備に努めることや、地域 商業を取り巻く環境の変化を捉え、的確な土地利用を誘導するとともに、 住・工が混在する地区は、工場などの一部移転を図りながら、住宅と工場 などが共 存できる 市街 地環境の 形成に努 める ことなど を基本的 な方 針と して掲げ、旧市街地の再整備に取組んできたところである。
今後も、市民、市民活動団体、事業者、行政がそれぞれの役割分担のも と、連携、協力できる仕組みづくりを進めていくとともに、社会経済や地 域の変化などに対応しながら、各種施策や事業を着実に実現させていくた め、概ね５年ごとにその内容を検証し、必要に応じて市民参加による計画 に見直しを行うこととしている。
本件土地は、こうした旧市街地整備に必要不可欠な事業用地として取得 されたものである。
（旧市街地整備のためこれまで取組んできた事業）
・猫実五丁目東地区密集住宅市街地整備促進事業
※道路整備、子供の遊び場の整備、コミュニティ住宅の整備、緑地・公園 整備
・北栄地区住区総合交通安全（ロードピア）モデル事業
・堀江・猫実Ｂ地区土地区画整理事業
※仮称新中大通り線・周辺地区整備計画
・東西線浦安駅前広場の改修
・船圦緑道の整備
・しおかぜ緑道の整備
・猫実川の整備（浦安駅付近での広場・親水プロムナード整備）
・おさんぽバス（医療センター線）の運行
・まちづくり懇談会による「まちづくり構想」の策定
（堀江・猫実元町地区、当代島地区）
・やなぎ通り、大三角線の電線地中化の推進（千葉県）
・境川水辺空間整備（千葉県）
・東西線浦安駅におけるバリアフリー化の推進（エレベータ・エスカレータの 整備補助）
・バス路線の整備促進（市内バス事業者）
(2) 浦安駅周辺整備
浦安駅周辺地区については、駅前交差点の混雑や駅前広場の狭隘化、バ ス停留所の分散など、交通上の問題を抱えており、また、耐震化が進んで いない建物が残るなど、解決しなければならない多くの課題がある。しか しながら、これらの課題を一度に解決する市街地の再整備を実施するため には、莫大な事業費や多くの権利者との合意形成に長い時間を要すること から、具体的な事業に着手することができない状況となっていた。
そこで、平成 19 年３月に市が策定した「浦安駅周辺まちづくり取り組 み方針」では、交通結節機能の強化や多様な都市機能の導入などを基本に、 できるところから実行していくステップ・バイ・ステップ方式という事業 の進め方に関する基本的な考え方を取りまとめ、まず、ステップ１（バス 停留所「浦安駅前」の集約化及び広幅員の歩行者デッキの整備事業）の事 業に取り組むこととしている。
この方針を基に、民間事業者を積極的に活用して円滑な事業推進を図る こととし、平成 20 年度には事業協力提案者を公募により決定し、地権者 との話し合いを進めながらステップ１の事業化を目指してきた。
しかしながら、社会経済情勢の変化や東日本大震災の影響を受け、再整 備事業を取り巻く環境は大変厳しいものとなり、現在、ステップ１の区域 内の核となる用地取得のため地権者との用地交渉を進めるとともに、この 用地の取 得後の事 業の 枠組みな どについ て検 討を進め ていると ころ であ る。
浦安駅周辺整備においても、本件土地は重要な用地となっている。
４ ダイエーからの提案 (1) 経緯及び対応
市は、平成 24 年３月 28 日にダイエーより、本件土地に、近隣生活者や 高齢者の 利便性の 向上 に貢献す る地域密 着型 食品スー パー等の 商業 施設
と一時預 かり施設 や子 育て支援 センター を併 設した認 可保育園 を内 容と する開発計画、土地利用の提案を受けた。
市では、この提案を受け庁内で検討した結果、財源確保のみならず、元 町地域の 長年の課 題で ある猫実 保育園の 建替 えへの対 応や子育 て支 援の 充実、また、昨今課題となりつつある高齢者の買い物支援対策をはじめ、 近隣住民の利便性の向上や浦安駅周辺地区の活性化にも寄与するなど、市 民生活の向上に資するものと判断し、平成 24 年浦安市議会第２回定例会 において（６月４日）、市長よりダイエーから提案された開発計画及び市 有地の貸付けについて、行政報告を行った。
その後、具体的な契約内容についてダイエーと協議を進めるとともに、 浦安商工会議所を通じて出店計画等について地元商業者に対して周知し、 平成 24 年 11 月に、浦安商工会議所と一体となって、地元商業者を対象に 説明会を実施した。
このような経緯を経て、平成 25 年１月８日に予約契約、６月７日に土 地賃貸借契約（本契約）を締結し、同日付けで、土地の引き渡しを行った ものである。
（施設概要）
延床面積 7,018.4 ㎡（予定） 建物構造 鉄骨造 3 階建て
フロア構成 1 階 駐車場・駐輪場・園児送迎バス発着場 2 階 スーパーマーケット
3 階 保育園・子育て支援施設
○保育園・子育て支援施設の概要
予定面積 1 階 524.04 ㎡ 2 階 40.48 ㎡
3 階 1,001.71 ㎡ 3 階園庭 346.67 ㎡
※1 階：保育園エントランス、保育園専用駐車場、駐輪場 2 階：避難階段、エレベーター
○新駐輪場の概要 敷地面積 945.4 ㎡
駐輪台数 原動機付自転車 58 台 自動二輪 7 台 自転車 900 台
（施設整備のスケジュール）
・平成 25 年６月７日 ダイエーに対する本物件の引渡日
・平成 25 年７月（予定） 本件建物の建築着工
・平成 25 年９月（予定） 公共駐輪場移転完了と市の運用開始
・平成 26 年３月（予定） スーパーマーケット開店
・平成 26 年４月（予定） 猫実保育園暫定代替施設開園
・平成 27 年４月（予定） 私立認可保育園開園
なお、これまで当該用地については、その活用を図りたいということで、 何件か問い合わせはあったが、具体的な提案とはなっていなかったとのこ とである。
こうした状況で、市はダイエーからの提案を受け入れたわけだが、公募 形式による土地利用を行わなかったことについては、その提案が、より具 体的なもので、市にとって、震災後の財源確保の面のみならず、元町地域 の長年の課題である猫実保育園の建て替えや子育て支援の充実、高齢者へ の買い物支援対策にもなり、また、近隣住民の利便性の向上や駅前周辺地 区の活性化に大いに寄与するものと判断し、公募には適さないと考えたも のである。
市としては、本件土地については、旧市街地整備に必要不可欠な事業用 地として取得し活用を図る考えに全く変わりはないが、現状では、当該市 有地を活用した旧市街地整備事業が具体化していないことから、あくまで も暫定的にダイエーに土地を貸し付けることとしているものである。
(2) ダイエーからの提案に対する市からの説明等
ア 平成 24 年浦安市議会第２回定例会において、市長から議会に対し、 次のような行政報告が行われている。
◇市長の行政報告
北栄三丁目市有地の貸付けについて、議員の皆様に行政報告を申し 上げます。
当該市有地である浦安市北栄三丁目 771 番１の土地につきまして は、平成 12 年に株式会社オリエンタルランドより旧市街地整備事業の ための用地として土地の取得を行い、これまでに土地開発公社での所 有期間を含め約 12 年間、暫定駐車場として土地の活用を図ってきたと ころです。
このような中、本年３月、株式会社ダイエーより、この市有地に一 時預かり施設や子育て支援センターを併設した認可保育園と近隣生活 者や高齢者の利便性の向上に貢献する地域密着型食品スーパー等の商 業施設を内容とする開発計画、土地活用の提案があったところです。 市といたしましては、この提案が財源確保の面のみならず、元町地 域の喫緊の課題である猫実保育園の建替え問題や子育て支援の充実、 昨今課題となりつつある高齢者への買い物支援対策にもつながり、ま
た近隣住民の利便性の向上や駅前周辺地区の活性化に大いに寄与する ものと考えています。
そのため、現在、株式会社ダイエーとこの土地の貸付けを行う旨話 し合いを進めており、７月中を目途に基本的事項を定めた覚書を締結 していきたいと考えているところです。
私といたしましては、今後も元町地域の再整備に取り組んでいくと ともに、市有地の本格的な活用等検討を進めていくよう考えておりま すので、議員の皆様方のご理解、ご協力を賜りますようよろしくお願 い申し上げまして、ご報告といたします。
イ 商業者等への説明
地元商業者については、浦安商工会議所を通じて出店計画等を周知し、 具体的な出店及び施設計画を説明するため、平成 24 年 11 月８日及び 22 日に浦安商工会議所と一体となって、説明会を実施している。
１回目については、11 月８日午後１時半より 32 名の出席、２回目は 11 月22 日午後２時より 62名の出席を得て、いずれも商工会議所３階 大会議室において開催され、ダイエー出店に伴う経緯経過、契約内容、 施設の概要、また、運営、交通問題や猫実保育園の改修等について質問 や意見があったものである。
また、近隣住民への説明については、浦安市宅地開発事業等に関する 条例に基づき、平成25年６月21日午後７時より11名の出席を得て、 ダイエーが周辺住民等に対し、今回の計画について説明を行っている。
説明会においては、日影や騒音（保育園園庭での子供の声、商品搬入 車）、駐車・駐輪施設、工事（工期・工事車両など）に係るもののほか、 保育園事業者の選定理由や本件土地の利用、地元商業対策などについて も質問や意見などがあったものである。
ウ 浦安市議会議長から市長あての意見書への対応
平成 25 年３月 25 日付けで、浦安市議会議長より市長あてに「北栄三 丁目市有地の貸付について、市内経済団体ならびに周辺商店および地域 に対し、配慮を求める意見書」が提出された。
この意見書に対し、市では、５月 17 日に、浦安商工会議所会館内に おいて、浦安市商店会連合会、浦安商工会議所、市の３者による意見交 換会を開催している。
当日は、商店会連合会からは８名、商工会議所からは５名、市からは ４名が出席している。
意見交換会では、具体的には浦安市商店会連合会による浦安駅周辺で 行う「浦安駅前祭り」や「魚市場イベント」などの各種イベントや、地 元商店会の活性化などについての率直な意見が交わされた。
今後も、浦安商工会議所、浦安市商店会連合会等と話し合いながら、 引き続き地元商店の活性化を図っていくとの意向が示されている。
エ その他
市では、上記のほか、土地賃貸借予約契約を平成 25年１月８日に締 結した旨の通知を、翌９日に浦安市議会に、10 日に浦安商工会議所、 浦安市商店会連合会及び浦安魚市場協同組合に行っている。
さらに、平成 25 年６月７日に締結した土地賃貸借契約については、 同日に浦安市議会に通知し、11 日には浦安商工会議所、浦安市商店会 連合会及び浦安魚市場協同組合に通知している。
また、平成24 年11月19日に、本件に異議を有する地元商業者５名 に対して、市長が面談し、直接、市の考えを説明している。
（3） 浦安市立猫実保育園
浦安市立猫実保育 園（ 以下、「猫実保育 園」 という。）の園舎 は、 昭和 54 年４月に開園して以来、築 34 年を経過しており、施設の老朽化や狭隘 化に伴い、かねてより、その改善について保護者等から多くの声が寄せら れており、大きな課題となっていた。
しかしながら、建替え又は施設改修には仮園舎の建設ができる代替用地 の確保が必要となることから、周辺地域での代替用地として適当な土地を 確保することが大変難しい状況にあった。
（施設概要）
構 造：鉄筋コンクリート２階建て 延床面積：625.92 ㎡（１階、２階） 敷地面積：1,279.08 ㎡
定 員：昭和 54 年：当初 100 人の定員 昭和 56 年：110 人へ定員を増加 なお、入園者は弾力的に受け入れており、平成 25 年４月１日現在 では 115 人（定員：110 人）となっている。
※平成 20 年３月：父母会から市長へ、猫実保育園改築もしくは改修に関する 申し入れ書
市のこれまでの取組は、概ね次のとおりである。
平成 18 年度当初予算において、猫実保育園が保育需要に対応するため に定員の増加を図っていることや、他の保育園に比べて施設が狭くなって いることなどから、大規模改修か建替えで実施すべきかなどの対応も含め て検討を行うべく、猫実保育園の再整備の基本計画や基本設計を行うため の費用を計上した。しかし、仮設園舎のための適切な用地の確保が難しい ことから、平成 19 年第１回定例会において予算全額を減額補正している。
なお、その際、「浦安駅周辺まちづくり取り組み方針」の中で、商業施 設のほかに福祉施設などの機能も検討するとの考えが示されていること を踏まえ、この方針の進捗状況も含めて用地の確保を検討していく旨の考 えが示されている。
また、平成 20 年第２回定例会において、仮設園舎用地の選定について は、「市有地についても検討をしてきたが、例えば中央公民館の仮設駐車 場については面積が不足しており、また、旧ＴＤＬバスターミナルは、都 市再開発用地として確保したものなので、現段階においては仮設園舎用地 としての利用には至らなかった。」という説明が行われている。
さらに、平成 21 年第１回定例会においても、猫実保育園の建替えに伴 う用地確保について、「増改築の改修工事であっても、仮設園舎の用地を 選定しておく必要があると判断し、これまで市有地のほか民有地をも含め て検討してきたが、いずれの用地も仮設園舎用地として必要な面積に満た なかったことから、仮設園舎用地として選定ができなかった。今後も用地 選定に取り組んでいく。」旨の考えが示されている。
このような経緯の中で、市は懸案であった猫実保育園の建替え問題につ いて、ダイエーからの提案を踏まえ検討を進めたものである。
この結果、ダイエーからの提案は、建替え等を行う場合の代替施設（仮 設園舎）として利用できること、さらに、終了後は、子育て支援施設を併 設した私立認可保育園が整備されることで保育待機児童の解消や子育て 支援の充実にも有効なことから、市はこれを受け入れ、当該市有地を利用 することにしたものである。
なお、猫実保育園については、工期の短縮や財政負担の軽減が図られる とともに、建て替えとした場合、現在と同規模の園庭の確保が困難となる ことなどから、大規模改修にすることとし、平成 24 年 11 月に保護者に説 明を行い、了解が得られたことを踏まえ、平成 25 年度当初予算において、 大規模改修工事を行うための実施設計の費用を計上したものである。
本市の保育園待機児童等の状況は、次のとおりである。
◇保育園待機児童の状況（各年度４月１日現在、幼稚園入園者数は５月１日現在） 年度
待 機 児童数
入園者数
保育園数 (公・私)
新設保育園数
（増員数）
０～５歳 児 数
幼 稚 園 入園者数
幼稚園数 (公・私) 19 93 人 1,920 人
１５園 (12・３)
― 10,681 人 3,022 人
１８園 (14・４) 20 102 人 1,920 人
１５園 (12・３)
― 10,535 人 3,318 人
１９園 (14・５) 21 96 人 1,999 人
１５園 (12・３)
― 10,568 人 3,301 人
１９園 (14・５) 22 82 人 2,066 人
１５園 (12・３)
増設１園
（66 人）
10,406 人 3,208 人
１９園 (14・５) 23 63 人 2,215 人
１７園 (12・５)
新設２園
（230 人）
10,319 人 3,171 人
１９園 (14・５) 24 38 人 2,258 人
１８園 (12・６)
新設１園
（60 人）
9,713 人 2,970 人
１９園 (14・５) 25 82 人 2,312 人
１８園 (12・６)
8,994 人 2,697 人
１９園 (14・５)
平成 15 年の児童福祉法改正により、４月 1 日現在の保育園の待機児童 数が 50 人以上いる市町村は待機児童の解消に向けて保育計画を策定する ことが義務付けられている。
浦安市では、これまで平成 14 年度～18 年度、また、平成 20 年度～24 年度を計画期間とする保育計画を策定し、保育園整備を図るなど待機児童 の解消に努めてきている。
女性の社会進出や就労形態の多様化など、社会・経済情勢の変化から、 今後もしばらくは保育需要が増えていくものと予想されている。
猫実保育園の大規模改修工事の後の「私立認可保育園」については、定 員 130 名で、「子育て支援施設」としては、病後児保育事業及一時保育事 業を行う施設が予定されている。
５ 賃貸借料
(1) 土地の賃貸借料 ア 市の算定根拠
本市においては、普通財産の貸付料については、浦安市財産規則（平 成８年規則第 25 号）第 29 条第 1 項に基づき定められた「普通財産貸付 料算定基準」(平成７年２月１日制定)（以下、「算定基準」という。）に
より算定することとされている。
◇普通財産貸付料算定基準
普 通 財 産 貸 付 料 算 定 基 準
(平成７年２月１日制定) １．基準の根拠
浦安市財産規則（平成８年規則第25号）第２９条第１項により、ここに貸 付料算定基準を定める。
２．定義
(1) 固定資産評価相当額
貸付開始日の属する年度の前年度の固定資産の評価額をいう。ただし、 評価額に定めがない場合は、土地については近傍類似地の価格を基準と して算定することができる。また、建物については、建築費、耐用年数、 経過年数、維持及び保存の状態等を勘案して算定した額を基準として算 定することができる。
３．貸付料の算定 (1) 適用範囲
新規貸付、更新継続、一時使用許可など、別に定めのあるものを除き、 全ての有償貸付に適用する。
(2) 基準貸付料（年額）の算定
① 土地のみの場合
（固定資産評価相当額×４０／１０００）×貸付面積／土地の面積
② 建物の場合
（固定資産評価相当額×６３／１０００＋建物敷地貸付料）×貸付 床面積／延床面積
（※建物敷地貸付料については消費税を含むものとする。） (3) 基準貸付料（１年未満）の算定
① 貸付期間が１年未満の場合は、前項により算出した額を当該年の日 数で除して得た額に貸付期間の日数を乗じて得た額とする。
② 前項第１号の規定にかかわらず、貸付期間が１月未満の場合は、固 定資産評価相当額に100分の4.2を乗じて得た額とする。
③ 前項及び同項の規定により算出した額に10円未満の端数があるとき は、その端数金額を切り捨てる。
４．基準貸付料算定の特例
前条によることが適当でない場合は、財務担当部長が別に定めることがで きる。
５．納入期限
貸付料の納入期限は、契約締結日から60日以内とする。ただし、財務担当 部長が特別の理由があると認めたときは、この限りではない。
６．貸付料の徴収
貸付料は、年度ごとに当該年度分を一括徴収するものとする。ただし、借 受人においてやむを得ない理由があると財務担当部長が認めたときは、分割 して徴収することができる。
７．貸付料の還付
貸付料を還付することとなった場合には、既納の貸付料を日割りをもって 清算し、未経過期間にかかる貸付料を還付するものとする。
８．調整措置
(1) 基準貸付料が従前の貸付料を超える場合は、基準貸付料に達するまで、 毎年度その前年度の貸付料に対し1.05倍の倍率を乗じて調整した額をも って貸付料とすることができる。ただし、調整した額に10円未満の端数 があるときは、その端数金額を切り捨てる。
(2) 基準貸付料が従前の貸付料以下である場合は、従前の９５％か基準貸 付料を比較していずれかの高い額をもって貸付料とすることができる。 ただし、従前の９５％相当額に10円未満の端数があるときは、その端数 金額を切り捨てる。
(3) 新たに貸付を行う場合、近傍の継続貸付者との貸付料の均衡を失する ことのないよう、基準貸付料と、当該普通財産を継続していたものとし て算定した貸付料を比較し、継続貸付者と同様措置により貸付料を決定 する。
(4) 基準貸付料は3年に一度改定する。ただし、新規の貸付契約に係る貸付 料の期間は、貸付開始日から固定資産評価替年度の年度末までとする。 (5) 前４項の規定は平成20年４月１日以後の貸付料に係る調整措置ついて
適用し、平成19年度までの調整措置については、なお従前の例による。 ９．占用の場合
浦安市道路占用料条例（昭和55年条例第７号。以下「占用条例」という） を準用する。ただし、占用の場合の貸付料の改定は、占用条例に定める額の 改定のあったときに行うものとする。
本件土地については、普通財産となっていることから、この算定基準 に従い貸付料を算定することになる。
算定基準では、基準貸付料（年額）の算定は、土地のみの場合は、
（固定資産評価相当額×40／1000）×貸付面積／土地の面積
により算定することになっている。
なお、固定資産評価相当額は、貸付開始日の属する年度の前年度の固 定資産の評価額となっている。
貸付開始日の属する年度は平成 25 年度であり、この前年度つまり平 成 24 年度（平成 24 年１月１日現在）における本件土地の固定資産評価 額は、次のとおりである。
◇本件土地（浦安市北栄三丁目 771-1 他）の平成 24 年度固定資産評価額 地 番 地 目 面 積(㎡) 評価額(円)
①771-1 (課税)宅地 (登記)雑種地 4,076.00 828,214,301
②778-3
(課税)宅地 (登記)雑種地
※Ｈ24.11.29：10 ㎡分筆
727.00
※平成25 年度
146,243,945
(737.00)
※平成24 年度
148,255,553
③779-1 (課税)宅地 (登記)雑種地 168.00 38,910,009
④779-2 (課税)宅地 (登記)宅地 165.47 35,945,960
⑤779-5 (課税)宅地 (登記)宅地 6.79 1,572,612
⑥779-6 (課税)宅地 (登記)宅地 132.00 30,572,150 計 5,275.26 1,081,458,977
この固定資産評価額を基に、本件土地について、基準貸付料を算定す ると次のようになる。
①771-1
(828,214,301 円（平成 24 年度評価額）×40／1000)
×5,275.26 ㎡（貸付面積）／5,275.26 ㎡（土地の面積）（＝１）
＝33,128,572.04 円 → 33,128,570 円
②778-3
(146,243,945 円×40／1000)＝ 5,849,757.8 円 → 5,849,750 円
※平成 24 年度においては、面積が737 ㎡、評価額は 148,255,553 円となって いる。平成 24 年 11 月 29 日に道路として利用するため 10 ㎡を分筆してい るものだが、本件土地については、平成24年度と平成25年度の評価額は 同一であることから、面積及び評価額については、分筆後の表示（平成 25 年度の評価証明書に基づく表示）としている。
③779-1
(38,910,009 円×40／1000)＝ 1,556,400.36 円 → 1,556,400 円
④779-2
(35,945,960 円×40／1000)＝ 1,437,838.4 円 → 1,437,830 円
⑤779-5
(1,572,612 円×40／1000)＝ 62,904.48 円 → 62,900 円
⑥779-6
(30,572,150 円×40／1000)＝ 1,222,886.0 円 → 1,222,880 円
↓
①～⑥の計：43,258,330 円（年額）÷12 ＝ 3,604,860.8 円
上記のように、本件土地に対する基準貸付料を算定基準に基づき算出 すると、月額約 3,600,000 円となるが、この金額を基準に市はさらにダ イエーと協議し、予約契約においては月額賃料を 4,200,000 円としてい る。
土地賃貸借契約においては、ダイエーに周辺商業への影響を配慮する よう要請したところ、ダイエーが自転車売り場を取りやめることとした が、併せて、ダイエーからこの影響による賃料の引き下げの申し出があ り、市とダイエーで協議の結果、月額 4,170,000 円になったものである。
また、平成 25年６月７日の土地の引渡し日から開店予定日の前日ま での賃貸借料については、建築物の建設期間中であることから、ダイエ ーと協議のうえ、固定資産税額相当額の 1,200,000 円としている。
固定資産税額相当額の算定は、次のとおりである。 固定資産評価額×税率(1.4％)÷12 か月
したがって、本件土地については、
1,081,458,977 円×0.014÷12 か月 ＝ 1,261,702 円 となり、これを踏まえ 1,200,000 円としたものである。
さらに、契約が終了した場合、契約が終了した日から４か月以内に建 物を解体撤去することとし、契約終了日翌日から明渡日までの間につい ては、別途一時使用賃貸借契約を締結し、その賃貸借料は建築物の解体 撤去期間中であることから、ダイエーと協議のうえ、一時使用賃貸借契 約締結時点の固定資産税相当額としている。
算定基準では、基準貸付料によることが適当でない場合は、「財務担 当部長が別に定めることができる。」とされており、「基準貸付料算定 の特例」が認められている。
土地の引渡し日から開店予定日の前日までと契約終了日翌日から明 渡日までの間（４か月以内）の最大で 14 か月間の賃貸借料（以下「開 店日前日まで及び契約終了後の明渡日までの賃貸借料」という。）につ いては、市とダイエーとの協議を踏まえ、民間での事例（建設期間が 半年程度の場合には、賃料が発生しないケースが多い）も勘案し、こ の特例を適用したものである。
なお、本件土地については、浦安駅第９自転車駐車場として利用して いた土地と暫定的に駐車場として利用していた土地がある。駐車場とし て利用していた土地については、これまでも普通財産として民間事業者 に貸し付けを行っていた。
浦安駅第９自転車駐車場の土地は、行政財産であったが、ダイエーか らの提案について市で検討し、隣接する駐車場と一体的に活用すること になったことから、行政財産から普通財産に変更している。
イ 請求人の算定根拠
請求人は、本件土地の賃料相場は、１か月あたり坪単価 3,000 円～ 3,300円と見込まれるとしており、その算定根拠は次のとおりである。
土地賃貸を更地駐車場とした一般的な評価では、
駐車必要面積：１車あたり ５～７坪を要す（ただし、整形地とする） 平均値の６坪なら 1600 坪÷６坪 ＝ 267 台駐車可能
↓
近隣相場の計算（ただし、消費税は計算せず 空き数考慮せず）
（最小価額）
18,000 円/台×267 台 ＝ 4,806,000 円/267 台 坪単価 4,806,000 円÷1600 坪 ＝ 3,003.75 円/坪
（最大価額）
20,000 円/台×267 台 ＝ 5,340,000 円/267 台 坪単価 5,340,000 円÷1600 坪 ＝ 3,337.5 円/坪
(2) 猫実保育園の大規模改修工事期間中の暫定代替施設の賃貸借料
本件土地の利用にあたって、ダイエーは保育園・子育て支援施設を整 備することになっており、当初は、猫実保育園の大規模改修工事期間中
（平成 26 年４月～平成 27 年１月を予定）に伴う暫定代替施設として利 用されることになっている。
暫定代替施設の概要は、次のとおりである。
ダイエーは、猫実保育園の児童全員を受入できる規模（平成 24 年４月 １日現在の児童数 127 名を基準とする。）の保育園施設を本件建物に設け、 市に賃貸する。
・契約形態 定期建物賃貸借契約
・賃貸借範囲 本件建物内、保育園施設 予定面積 1 階 524.04 ㎡ 2 階 40.48 ㎡
3 階 1,001.71 ㎡ 3 階園庭 346.67 ㎡
※1 階は保育園エントランス、保育園専用駐車場、駐輪場 2 階は避難階段、エレベーター
・賃料 月額 3,695,000 円（消費税別途）
・敷金 賃料６か月分。保育園契約締結時にダイエーに預託
・契約期間（予定） 平成 26 年４月から平成 27 年２月 ア 市の算定根拠
保育園は、一般の施設とは違い、例えば、給食設備の設置、子ども用 トイレや手洗いなどの給排水設備の設置、さらに、壁の仕様を子ども達 に配慮したものにするなど、保育園仕様の工事が必要となり、一般の物 件と比較して割高な賃料になる。
近隣の浦安駅周辺の認証保育園２園の賃料については、保育園仕様の 工事費等は含まない仕様で、２園平均の賃料が月額坪単価約 15,800 円 となっている。
※２園平均の賃料について
Ａ園：北栄一丁目（約 100 ㎡）月額坪単価 約 17,300 円 Ｂ園：北栄一丁目（約 150 ㎡）月額坪単価 約 14,300 円
一方、ダイエーとの土地賃貸借契約における月額賃料は約 3,880,000 円で、月額坪単価は給食設備や給排水設備など保育園仕様とする工事費 をすべて含んで、約 12,800 円であり、近隣の浦安駅周辺の認証保育園 ２ 園 と 比 較 し 約 3,000 円 安 価 に な っ て お り 、 園 舎 全 体 （ ３ 階 部 分 の 1,001.71 ㎡）では月額約 900,000 円安価となる。
さらに、園庭や駐車場部分など、900 ㎡（１階 524.04 ㎡、２階 40.48
㎡、３階園庭 346.67 ㎡＝911.19 ㎡）程度を無償で借り受けることにな っている。
※月額坪単価約12,800 円について
→月額 3,695,000 円（消費税別途） 消費税込：3,879,750 円
3,879,750 円÷1,001.71㎡(3階面積)≒3,873.1円×3.3＝12,781円≒
12,800 円
※賃料としては園舎全体で月額約 900,000 円安価について
→近隣の民間保育園との月額賃料の差額：15,800 円－12,800 円＝3,000 円 3 階面積 1,001.71 ㎡の坪数 1,001.71 ㎡÷3.3＝303.5 坪
3,000 円×303.5 坪＝910,500 円≒900,000 円
また、猫実保育園の大規模改修工事の期間中、当該用地内にほぼ同規 模の仮設園舎をリースにより建設した場合、月額 10,000,000 円程度の 費用がかかり、賃料月額 3,880,000 円の方が大幅に安価となる。
本市における仮設のプレハブリースの費用は、次のとおりである。
◇過去の実績単価により試算した概算費用
項 目 弁天保育園 入船中学校仮設校舎
延べ床面積 約 980 ㎡
約 1,150 ㎡
※574 ㎡を元に換算 設置費 94,080,000 円 87,017,000 円 リース料
（年 額）
4,032,000 円 9,150,000 円
撤去費
24,500,000 円 撤去費㎡単価：25,000 円
（平成 22 年度：富岡小実績）
28,750,000 円 撤去費㎡単価：25,000 円
（平成 22 年度：富岡小実績） 計 122,612,000 円 124,917,000 円 月 額
約 10,210,000 円
（万円未満切り捨て）
約 10,400,000 円
（万円未満切り捨て）
備 考
平成 14 年度～ 平成 22 年度～
仮設校舎は 574 ㎡であるが、 これを元に 1,150 ㎡換算で算 出したもの
イ 請求人の算定根拠
請求人は、本件土地周辺の建物（付帯する駐車場・駐輪場を含む）の １か月あたりの賃料相場は、240 万円～273万円と見込まれるとしてお り、その算定根拠は次のとおりである。
（保育園施設の賃貸借料）※予約契約の月額賃貸借料：388 万で算定 3 階 1,001.71 ㎡ 2 階 40.48 ㎡ 延べ 1,042.9 ㎡ （315.26 坪）
