Interim Business Report 2011
株主・投資家の皆様へ
2011年4月1日～2011年9月30日
第39期 中間
書
■ 会社概要（2011年9月30日現在）
会社名 株式会社レオパレス21
本社 東京都中野区本町ニ丁目54番11号TEL.03-5350-0001（代） 代表取締役社長 深山 英世
設立 1973年8月17日
資本金 565億6,286万円 発行済株式総数 1億7,544万株
上場市場 東京証券取引所 市場第一部
事業内容
アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び販売、 リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業 他 従業員 連結6,367名 単体5,622名 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣免許（9）第2846 号 建築工事業許可 国土交通大臣許可（特-20）第11502号 土木工事業許可 国土交通大臣許可（特-21）第11502号 大工工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 屋根工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 管工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 塗装工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 内装仕上工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 とび・土工工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 電気工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 板金工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 防水工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 建具工事業許可 国土交通大臣許可（般-22）第11502号 一級建築士事務所登録 東京都知事登録 第36122号 貸金業登録 関東財務局長登録（9）第00581号
指定ADR機関
日本貸金業協会貸金業相談・紛争解決センター 〒108-0074 東京都港区高輪三丁目19 番15号 二葉高輪ビル 相談センター TEL. 03-5739-3861 加盟団体 社団法人日本住宅建設産業協会／日本貸金業協会社団法人プレハブ建築協会／株式会社シ−・アイ・シー
関係会社 国内連結子会社5社／海外連結子会社4社／持分法適用関連会社1社
■ 株主メモ
事業年度 4月1日～翌年3月31日まで
期末配当金受領株主確定日 3月31日 中間配当金受領株主確定日 9月30日
定時株主総会 毎年6月
株式名簿管理人・特定口座の
口座管理機関 三菱UFJ信託銀行株式会社
同連絡先
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 〒137-8081
東京都江東区東砂七丁目10番11号 TEL.0120-232-711（通話料無料）
上場証券取引所 東京証券取引所
公告方法
電子公告により、当社ホームページに掲載します。 http://www.leopalace21.co.jp/IR/
ただし、事故その他やむを得ない事由によって、電子 公告による公告をすることができない場合は、日本経 済新聞に掲載します。
■ご注意
1. 特別口座に記録された株式に関する各種お手続きにつきまして は、三菱UFJ信託銀行が口座管理機関となっておりますので、 上記特別口座の口座管理機関（三菱UFJ信託銀行）にお問い合 わせください。
なお、三菱UFJ信託銀行全国各支店にてもお取次ぎいたします。 2. 未受領の配当金につきましては、三菱UFJ信託銀行本支店で
お支払いいたします。
■ 役員（2011年9月30日現在）
代 表 取 締 役 社 長 深山 英世 常 勤 監 査 役 渡邉 眞也 取 締 役 深山 忠広 常 勤 監 査 役 岩壁 真澄 取 締 役 宮田 博之 監 査 役（ 社 外 ） 藤原 浩一 取 締 役 三池 嘉一 監 査 役（ 社 外 ） 中村 正彦 取 締 役 木村 鋼
取 締 役 山元 文明 取 締 役 関谷 譲 取 締 役（ 社 外 ） 田矢 徹司
先般の東日本大震災につきましては、被災された皆様に心よ りお見舞い申し上げます。当社レオパレス21では、さまざまな支 援活動を行なってまいりました。ここに、その活動状況をご報告 申し上げます。義援金をはじめ管理物件の節電など、さまざまな 面でご協力いただきましたオーナー様をはじめ、関係者各位に は心より感謝申し上げます。
この活動報告は2011年9月末日時点のものです。当社では、 今後とも被災地の皆様と心をひとつにして復興応援活動を続け てまいります。株主の皆様もご理解のほどよろしくお願い申し上 げます。
東日本大震災からの復興に向けて、義援金はもとより
住まいを通じた支援活動を行なってまいりました。
レオパレス21グループの役員・従業員のほか、オーナー様やお取引業者様に もご協力いただき、義援金の募集を実施いたしました。お寄せいただいた義援 金は、日本赤十字社を通じて被災地に寄付されております。
震災直後の救援物資として、段ボール箱67箱分の衣類や日用品などを緊急 支援。全国の当社従業員が拠出した物資を、仙台支店の社員が被災地で配布 作業をさせていただきました。
プレハブ建築協会を通じて応急仮設住宅建設の依頼を受け、宮城・福島両県 で合計364戸を建設。すべて工期通りに仕上げ、引き渡しを完了しております。
仮設住宅の代替として、災害救助法の適用により民間借り上げ住宅をご提 供しております。
当社の全管理物件において、短期（30～100日）ご利用の方には通常利用料 の半額でご提供。また、長期でご利用の方には敷金・礼金・日割り家賃などの初 期費用を無料でご提供しております。
被災された当社のアパートオーナー様とそのご親族様に、賃貸物件を無料で ご提供しております。
拠出者 物資 数量
グループ役職員 生活必需品 段ボール67箱分 レオパレス21 カップラーメン 7,440食 レオパレス21 おかゆ・レトルト食品 3,640食
義援金総額 12,850,726円
拠出者 金額
オーナー様 8,209,819円
ご入居者様 200,775円
お取引業者様 1,003,000円
グループ役員・従業員 3,437,132円 割引プラン 戸数
短期50％割引プラン 782戸
初期費用0円プラン 253戸
提供物件 戸数
原則6ヵ月間の無料提供 39戸
都道府県 戸数
岩手県 7戸
宮城県 137戸
山形県 2戸
福島県 725戸
埼玉県 1戸
都道府県 戸数
宮城県 245戸
福島県 119戸
義援金による支援
1
民間借り上げ住宅の提供
4
被災された方を対象にした賃貸住宅の割引
5
被災されたアパートオーナー様への住宅提供
6
救援物資による支援
2
仮設住宅の建設
3
5
6 4
2
3
1
2011年10月10日、第23回住生活月間功労者表彰において、当社が『国土交通省住宅局長賞』を受賞しました。受賞理由は、石巻 市をはじめ宮城県・福島県で合計364戸の応急仮設住宅を建設し、被災された方の住まい確保に貢献したことによるものです。
国土交通省住宅局長表彰 受賞のお知らせ ごあいさつ
株主の皆様におかれましては、ますますご清祥のこととお慶び 申し上げます。また、日頃より当社の経営に温かいご支援を賜り 誠にありがたく厚くお礼申し上げます。
当社では、「プロダクトアウトからマーケットアウトへ」をテーマ
に、ビジネスモデルの転換に取り組んでまいりました。おかげさ まで当上半期の業績は、回復に向けて順調に推移いたしてお りますことを、まずご報告させていただきます。
つきましては、ここに「第39期中間報告書」をお届けするに あたり、ひと言ご挨拶申し上げます。
■■ ■
本年3月11日、日本列島は未曾有の大災害に見舞われました。 尊い命をなくされた方々へ深く哀悼の意を表させていただき ますとともに、被災地の皆様には心よりお見舞い申し上げます。 当 社では、被 災 地の復 興へ向けて、引き続き支 援 活 動を 行なってまいりますので、株主の皆様にはより一層のご理解を 賜りますとともに、今後ともさらなるご支援ご厚情を謹んでお願い 申し上げます。
株式会社レオパレス21 代表取締役社長
本年3月に発生した東日本大震災は、まさに戦後日本 の歴史に残る大災害でした。その復興は、半年以上を経 た現在でもまだ端緒についたばかりです。
そうした中、当上半期の概況は、大震災の影響にもか かわらず予想よりも上向きの結果となりました。特に被 災地周辺での入居率は、震災前には80％を割っておりま したが、現在は96％以上もの入居率を確保しておりま す。このことは、当社物件の安全性や信頼性、利便性が 多くの皆様に認められた結果と思っております。
今期の取り組みの大きな柱といたしまして、当社ではプロ ダクトアウトからマーケットアウトへのビジネスモデルの転換 を目指し、収益の強化を図ってまいりました。
『賃貸事業』では、前期より力を入れてまいりました「法人 営業の強化」が実を結び、現在は当社物件の44％が法人 企業様向けの需要となっております。この数字は当社の 過去最高の実績で、現在の経済状況にありながらも業績
をよりアピールできるものと思っております。
これからの日本では、少子高齢化による賃貸需要の伸び
の鈍化が予想されます。そうした状況下ですが、『アパート建
築請負事業』におきましては、築後20年を経過した物件も多 く、そういった物件の建て替え需要の増加が確実に見込まれ ております。また、今期も推進してまいりました前述の施主管 理物件の導入を強化することで、さらなる収益の拡大を 図ってまいります。
同時に、時代のニーズを踏まえた太陽光発電システムや、 より安心・安全な住まいをお約束するホームセキュリティシス テムも、今期と同様に強化・推進を継続することで、導入の大 幅な増加が期待されております。さらには、資産価値や周辺 物件との競争力を高めるため、次世代へ向けた環境配慮型 住宅などの新たな優良商品を順次投入。これらのさまざまな 施策で、レオパレス21ブランドのパワーアップとオーナー様 の安定経営を目指してまいります。
その他の事業におきましては、現在58ヵ所で展開して いる『シルバー事業』の収支が大幅に好転しており、来期 末での黒字化を目指しております。
また、『海外展開』におきましては、これまで行なってまい
りました「日本への留学生に向けた住まいの紹介」に加え
て、賃貸システムが未成熟な韓国と中国でのコンサルティン グ業務を検討しております。将来的には、新たな事業とし て発展する可能性が大きく期待されております。
以上、当上半期の報告と今後の展開についてご報告 申し上げます。株主の皆様におかれましては、今後とも当 社の経営へのご理解・ご支援を賜りますようお願い申し 上げます。
2011年11月 代表取締役社長 深山英世 を伸ばしている企業様に、誠実にアプローチをかけてきた
地道な努力の成果だと考えております。
また、ストック収益の改善を実現する施策である「客付 け力の強化」におきましては、フランチャイズ制度である レオパレスパートナーズの出店計画も順調に推移してお ります。これにより、窓口の増加とコストの削減が着実に 進行いたしております。
さらに、『アパート建築請負事業』では、これまで実施して
きた、オーナー様のアパート経営におけるご負担を軽減し て30年間の収益を保証する「30年一括借り上げシステム」 に加え、家賃保証はせずに、オーナー様独自の方針で経営 をしていただくという、施主管理物件を導入しております。 さらに単身用住宅に限定するだけでなく、土地の立地環境 や特性を活かして、介護施設や商業施設といった請負事業 も積極的に推進しております。
その他には、CO2の削減だけでなくオーナー様のメリット
にもなる太陽光発電システムや、女性入居者のニーズにお 応えするホームセキュリティシステムの導入を推進、その設 置棟数も順調に増加しております。これにより物件の付加 価値の向上、周辺物件との差別化など、当社物件の優位性
レオパレス21の業績は、順調に回復傾向で推移しております。
ここでは、上半期の概況をはじめ今後の展望についてご報告申し上げます。
当上半期の概況について
今期の取り組みについて
今後の経営方針と事業展開について
経営の主軸としての「賃貸事業」の活性化が順調に推移。
多方面からのアプローチにより、さらなる拡大へと向かっております。
当社の賃貸事業は、業界の中でも特に法人営業に力を 入れてまいりました。2008年のリーマンショック後、法人 需要は一時期落ち込みをみせたものの、2011年9月末時 点では当社の管理物件における法人契約の割合が44％ となり、過去最高の数字を記録いたしました。
法人営業の展開におきましては、当社独自の需要動向 調査を行い、今後の成長が見込まれる業種に対してトップ セールスを含めた営業アプローチを、これからも鋭意進め てまいります。
また、社宅代行業を営む子会社「レオパレス・リーシン グ」との連携を強化。さらには、ファミリータイプの物件を 導入することで、法人顧客の利便性向上に向けた囲い込 み策を推し進めてまいります。
当社では、今後の業務拡大と成長戦略の一環として、海 外での事業展開にも着手しております。まずは、賃貸シス テムが未成熟な韓国・中国に進出。現地企業へのコンサル ティング業務で進出の基礎を築いてまいります。
また、両国からの訪日留学生に向けた当社管理物件の 紹介は、安心のサポート体制が高い評価を得ており、震災 直後の利用数減少から回復傾向にあります。
今後はアジア間での人の動きがさらに活発になると 予想され、こうした海外での事業展開にも大きな期待が 寄せられております。
法人入居者強化のための施策。
新しいビジネスモデルを海外戦略で実現。
当社では2010年6月より、入居者獲得の新しいチャネル として、独自の加盟店制度「レオパレスパートナーズ」の運 営を推進してまいりました。このシステムは、加盟店様・入 居者様・当社の3者が Win-Win-Win の関係となることを 目指すものであり、当社社員の独立開業を支援する、社員 独立制度をも含めた賃貸事業戦略となっております。 コストのかかる直営店の増加を抑える一方で、パート ナーズ店舗を拡大させることにより、集客窓口の増加によ る入居率の向上と安定化、販売管理費の削減へつなげてま いります。
パートナーズ店舗数については、2011年3月末の121店 舗から順次拡大し、9月末時点で158店舗となりました。 また、直営店舗については、首都圏を含む三大都市圏の入居 率底上げを図るため、今後も順次オープン予定となります。 フランチャイズ制に伴うアパートの契約戸数は、導入以 来着実に伸長しており、この効果をより拡大するために、本 年5月には新たに「パートナー営業統括部」を新設いたしま した。今後は、さらなるフランチャイズの拡大へより一層の 強化を図ってまいりますので、ぜひご期待いただきますよう お願い申し上げます。
フランチャイズシステムとしての、レオパレスパートナーズ店舗の拡大。
特集
1
●街の店舗を拡大
●ネット検索物件の充実
● 単 身 からファミリーまで 対応可能な物件供給
●お部屋との出会いの場が増加 ●お部屋探しの選択肢が拡大 ●短期から長期までの契約スタイル
●レオパレス物件の客付け
●地域の情報共有と地域連携
●レオパレス21ブランドの提供
●レオパレス物件を管轄物件として提供
●安心の収益構造とサポート体制
●レオパレス21の広告宣伝力
●店舗のネットワーク力
●街の店舗を拡大
●ネット検索物件の充実
●豊富な契約プランの提供
●自社開発物件の供給
レオパレス21 お客様
レオパレス パートナーズ
加盟店様
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000
0 30 60 90 120 150 180
54 57 73 88
111
121 124 130
136 138 147
158
165 163 162 157 155
156 156 156 155 155 155 155
1,0021,337
1,8232,070
2,431 2,523
2,4602,730 2,563 2,767 3,144 5,286
10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 契約件数（2011 年 3 月期）
契約件数（2012 年 3 月期） パートナーズ店舗 （2011 年 3 月期）
パートナーズ店舗 （2012 年 3 月期）
直営店舗
（件） （店）
2011年3月期 2012年3月期
直営・パートナーズ店舗数と契約件数の推移 （2010年10月～2011年9月） 法人利用業種別利用戸数推移 外国籍 当社利用室数（個人契約のみ）
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000
181,191 183,743
202,584
222,900
09／3 10 ／ 3 11／3 11／9 12 ／ 3（ 計画） （戸）
■その他業種 ■ 食業 ■ 売業 ■サービス業 ■ ・業務請負 ■製造業
59,707
12,470 28,465 24,976 18,057 37,516
61,709
12,332 29,725 25,288 15,093 39,596
66,435
12,872 32,157
27,869 19,638 43,613
204,279 69,551
12,657 31,134
26,837 22,559 41,541
74,250
13,370 36,160
28,870 22,140
48,110 ■■中国韓国 1,615331 2,219811 2,8642,525 4,1152,024 2,3933,499 3,6051,575 ■台湾 519 941 1,019 925 970 735
■その他 717 906 1,566 1,996 1,697 1,782 0
2,500 5,000 7,500 10,000
08／3 09／3 10／3 11／3 10／9 11／9 3,182
4,877
7,974
9,060
8,559
7,697 （人）
■中国：4店舗
北京、上海、大連、広州
■韓国：3店舗
プサン、ソウル江南、ソウル鐘路
■台湾：1店舗
台北
■その他
入居者にも環境にもやさしく、より付加価値の高い物件を目指して、
レオパレス21のさまざまな新しい取り組みが進んでおります。
女性のひとり住まいや高齢者世帯が増えている現在、 犯罪や火災、事故に対する備えは、アパートを選ぶ際の重 要なファクターとなっております。当社レオパレス21では、 2011年2月より「アパート向けホームセキュリティシステ ム」を展開。大手警備会社である「セコム」と「アルソック」 の2社と提携し、オンラインのシステムにより入居者様の 安全・安心を365日24時間体制で見守ってまいります。 当システムは、警備会社とオンラインで結ばれ、侵入者 などを感知するセンサーや火災センサーが異常を感知し た場合には基地局に自動送信。また、在宅時に危険を感じ た場合は、非常ボタンを押すだけで基地局への非常通報 が可能となっております。
基地局では、異常を感知し次第、直ちに警備員を物件に 急行させるとともに、必要に応じて警察・消防・ガス会社な どへの出動を要請。外出中はもちろん、在宅中・就寝中ま
で、防犯・火災監視・非常通報の3つの安心をサポートする システムとなっております。
2011年9月末日現在の契約件数は1,272棟・18,072 戸を数え、新築物件はもとより既築物件においても、オー ナー様のご理解でその導入は順調に進んでおります。また、 警備会社様のご協力により、入居者様のご負担を軽減し たリーズナブルな価格でご提供できるのは当社ならでは の魅力としてご好評をいただいております。
当社管理物件での単身女性のご利用率は、約33％（法 人需要は除く）で推移しておりましたが、このシステムの導 入を機に女性の入居者様が増加しております。入居者様 にはより一層の安心を、オーナー様には付加価値の高い 物件として他の周辺物件との差別化が図れ、今後の入居 の拡大につながるものと期待しております。
より安全・安心な住まいを目指し、アパート向けホームセキュリティシステムを展開。
当社では、主にCO2の削減による環境への配慮から、太陽
光発電システムの設置販売を実施してまいりました。先の 東日本大震災の発生以降は、不意の電力不足への対応や 原発事故を契機としたクリーンエネルギーへの関心の高ま りにより、節電・創電対策は急務となっており、需要が増加し ております。
太陽光発電で生まれた電力は、アパートの共用部分で利 用するほか、余剰電力を売電することでオーナー様の維持コ ストの削減ともなり、また災害などによる停電時には非常用 電源として電力供給ができるなど、大きな役割を果たすも のと期待されております。
当社では、オーナー様による導入への積極的な要望も
あり、2011年9月末日現在の設置数が新築物件と既築 物 件を含めて1,489棟におよび、その設置容量はおよそ 12,225kWに達しました。なお、本年度中には、約5,000 棟のアパートへの導入を計画しており、節電効果はもちろん、
CO2の削減による環境への貢献が見込まれております。
太陽光発電システムは、政府による補助支援策により、 導入時のコストが約10数年で回収できることもあり、今後 ますますの需要が期待できる分野です。また、当社の理念と しての「企業の社会的責任」を実現する上で、欠かせない重点 プロジェクトのひとつとして、今後ますますの拡大を図って まいります。
時代のニーズを踏まえた太陽光発電システムで、省エネとエコロジーを両立。
0 500 1,000 1,500
0 5,000 10,000 15,000
11102.6 170.82 1,599.66
3,601.44 6,429.9
12,225.19
21 198
778
1,489
2011.4 2011.5 2011.6 2011.7 2011.8 2011.9
（棟数） （kW）
441
特集
2
異常 発生
基地局
①異常信号送信
②急行を指示 ③急行
110番／119番
緊急連絡先
必要に応じ警察・消防に連絡
警備員が急行
太陽光発電システムの設置棟数と設置容量の推移（累計） 大手警備会社との提携による
当社の主なトピックス
Topics
堀北真希さんを起用した、フレッシュな新ＣＭのオンエアを開始いたしました。
次世代の「環境配慮型住宅」をさらに推進！ 周辺物件との競争力や
資産価値を高め、オーナー様のより一層の安定経営を支えてまいります。
2011年10月１１日（火）より、新ＣＭ「指さしさんの朝」篇、「指さしさんの休日」篇を全国で オンエアを開始いたしました。今回のCMキャラクターには、ドラマ、映画、舞台で活躍中の女 優・堀北真希さんを新しく起用。堀北さんは、お出かけ前には戸じまりや持ち物などをしっ かり指さし確認する「指さしさん」というキャラクターに扮し、レオパレス21のお部屋の特徴 や快適さはもちろん、「セキュリティの充実」「太陽光発電」などこれからの賃貸のあるべき姿 を表現しています。
入居者様はもちろんオーナー様にも環境への意識がます ます高まっている今、レオパレス21では次世代の快適エコ ライフを目指した最新の｢環境配慮型住宅｣への取り組み を推進しております。
「戸建て住宅商品」においては、L-HEMSシステムやエコ キュート等、効率的なエネルギーの利用を想定した設備に 加え、太陽光パネルやLED照明等、環境配慮設備をふんだ んに搭載し、環境を守りながら快適性も高める仕様となっ ております。室内環境は光・風・雨水・緑等の自然の力を活 用しワンランク上の生活を実現。
さらに「共同住宅賃貸商品」も計画を進めており、各入居者 様が太陽光で発電した電気を使用できる他、蓄電もできる設 備を標準で装備する予定です。付加価値の高い競争力のある 物件で、オーナー様の経営の安定化を実現してまいります。
レオパレス21の新シリーズPROFEEDからの第一弾商品として、
待望の新商品「レオコンフォート」が誕生いたしました。
住む人のことを考えた設計、オーナー様のことを考え た価格をテーマに開発された新シリーズPROFEEDが 2011年6月より販売開始となりました。
入居者様の声をもとに、ゆとりある脱衣所スペースと 独立洗面台を全てのプランで設定し、遮音フローリン グやウォークインクローゼットなど格段に進化したユー ティリティで快適な暮らしをお約束いたします。 液状化現象にも強い構造設計、雨等の水滴の力で 自然に汚れが落ちる外壁等、オーナー様の信頼もより 一層アップ。もちろんレオパレス21がお勧めしている ｢セキュリティ｣｢太陽光発電｣の付加も可能です。 さらに10月には混合プラン対応商品ULINKSを 発売し、多様な賃貸需要にも柔軟に対応できるように いたしました。
次世代の快適エコライフ
直営店「レオパレスセンター」が都内に４店舗オープンいたしました。
レオパレスセンターが10月～12月にかけて都内に4 店舗オープンし、国内直営店舗が158店舗となります。 首都圏を含む三大都市圏の入居率底上げを図るため、 今後も直営店を順次オープンする予定です。
■レオパレスセンター赤羽店
東京都北区赤羽1-16-1 KSYビル3F
■レオパレスセンター吉祥寺店
東京都武蔵野市吉祥寺本町1-9-10 レインボービル2F
■レオパレスセンター渋谷店
東京都渋谷区神南1-23-7 栄来ビル6Ｆ
■レオパレスセンター高田馬場店
東京都新宿区高田馬場2-1 田島ビル2F
10月 オープン
12月 オープン
レジデンシャルスタイル
独立洗面台
アーバンスタイル 南欧スタイル ウォークインクローゼット
①太陽光パネル
⑩超節水ECOトイレ
③LED照明 ⑨サーモバス
⑦セルフクリーン外装 ⑥高機能鋼板屋根
⑤蓄電池 ②高効率エアコン
⑧2重サッシ・ 断熱ガラス
④IHクッキングヒーター （節水型水洗）
⑪エコキュート ⑫
当社グループは、当社および連結子会社9社、持分法適用関連会 社1社の、計11社で構成されております。
注：上記以外に、許認可会社（間接100％出資）が2社ございます。
■国内連結子会社 ■海外連結子会社 ■持分法適用関連会社
トーヨーミヤマ工業（株） （住宅部材製造販売業）
アパート建築請負事業
株式会社レオパレス21
（株）レオパレス・リーシング （社宅代行・不動産仲介業）
プラザ賃貸管理保証（株） （家賃保証業）
レオパレス21 ビジネスコンサルティング（上海）有限公司 （コンサルティング業）
賃貸事業
レオパレス少額短期保険（株） （少額短期保険業）
（株）レオパレス・スマイル （事務代行業／特例子会社）
その他事業
LEOPALACE GUAM CORPORATION
（ホテル・リゾート業／グアム） （株）レオパレストラベル （旅行業）
ホテルリゾート関連事業
■ 事業別の売上高構成比（2011年9月期）
■ 期中入居率とアパート建築受注高の推移
賃貸事業
184,194百万円
82.6% その他事業
4,911百万円
2.2%
アパート建築請負事業
30,885百万円
13.8%
ホテルリゾート関連事業
3,052百万円
1.4%
賃貸事業の期中入居率については、前年同期比1.32ポイント 上昇し80.77％となりました。なお、管理アパート全体の採算性 を示す「受取家賃ベース入居率」（参考値）は85％以上の水準を 確保しております。
また、当中間期におけるアパート建築請負事業の受注高は、 前年同期比89.5％減の33億55百万円、受注残高は前年同期 末比35.9％減の948億75百万円となりました。
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 0 20 40 60 80 100 10／3 1,677 11／3 442 11／9 33 80 77 80 09 82 25 88 51 09／3 2,691
■ 通期 ■中間
（受注高 単位：億円） （期中入居率 単位：％）
賃
貸
事
業
ホ
テ
ル
リ
ゾ
ー
ト
関
連
事
業
自社物件の賃貸および管理、建築請負したアパー ト等の一括借上による賃借物件の賃貸および管 理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス およびブロードバンド事業を行なっております。長 期対応の「賃貸契約」と短期対応の「マンスリー 契約」が主力商品です。
アパート等の建築工事の請負を基礎とした事業 です。従来型の1Kからファミリータイプまでの品 揃え、重点エリアである都市部向け商品の投入な ど、入居者層と供給エリアの拡大を見込める商品 戦略を展開しているほか、賃貸事業の供給戸数に 影響しない「施主管理物件」も投入しております。
グアム島において「レオパレスリゾート グアム」と 「ウェスティンリゾートグアム」の大型リゾート事 業を運営しているほか、国内でもホテル事業を展 開しています。
シルバー事業、住宅等不動産販売事業、ファイナ ンス事業、レオパレス少額短期保険（株）が行なう 入居者様向け保険の取り扱い事業等を行なって おります。
当中間期末の入居率は81.05％（前年同期末比1.27ポイントアッ プ）となりました。これは主に、供給戸数の抑制を図るとともに、レオパレ スパートナーズの拡大による集客窓口の増加、法人営業の強化等を行 なったことによるものです。当第2四半期末の管理戸数は572千戸（前 年度末比2百戸増）、直営店数（国内）は155店舗（前年度末比1店減）、 加盟店数は158店舗（前年度末比37店増）となっております。 この結果、売上高は1,841億94百万円（前年同期比8.3％増）、営業 損失は22億円（前年同期比173億68百万円改善）となりました。
当中間期累計期間の受注高は33億55百万円（前年同期比89.5％ 減）、受注残高は948億75百万円（前年同期末比35.9％減）となりまし た。アパート建築請負事業においては、供給戸数に影響しない「施主管 理物件」の販売、物件価値の向上にも繋がる太陽光発電システムの設 置等を推進しております。なお、当第２四半期末の店舗数は51店（前年 度末比24店減）といたしました。
これらの結果、売上高は308億85百万円（前年同期比54.4％減）、 営業利益は23億52百万円（前年同期比74.6％減）となりました。
グアムリゾート施設および国内ホテルの売上高は30億52百万円 （前年同期比11.4％減）、営業損失は6億96百万円（前年同期比1億
39百万円の損失増加）となりました。
中核をなすシルバー事業では、売上高が43億45百万円（前年同期 比15.3％増）、営業損失が4億35百万円（前年同期比4億15百万円の 改善）となりました。
その他、少額短期保険業、住宅等不動産販売事業、ファイナンス事業 等の事業は、売上高5億65百万円（前年同期比83.0％減）、営業利益 は57百万円（前年同期比80.8％減）となりました。
事業概要 当中間期の成果 売上高の推移
ア
パ
ー
ト
建
築
請
負
事
業
そ
の
他
事
業
0 2,000 3,000 5,000 1,000 4,000
08/3 09/3 10/3 11/3
■通期 ■中間期
3,027 3,459 3,423
12/3
3,566
1,841 4,326
（予想）
0 1,000 3,000 4,000
2,000
08/3 09/3 10/3 11/3 12/3
■通期 ■中間期
3,275 2,370 1,078 308 3,591 518
（予想）
0 25 50 75 100
08/3 09/3 10/3 11/3
■通期 ■中間期
60 80
64
30 81
（予想）
12/3 67 0 100 200 300 400
08/3 09/3 10/3 11/3
■通期 ■中間期
366
201 342
49 134 94
（予想）
12/3 （単位：億円）
■ 連結貸借対照表 （単位：百万円） 前連結会計年度
（2011年3月31日現在） 当第２四半期連結会計期間（2011年9月30日現在）
資産の部 流動資産
現金及び預金 40,674 29,854
売掛金 6,259 4,425
完成工事未収入金 2,117 1,800
営業貸付金 4,311 3,805
販売用不動産 13 13
仕掛販売用不動産 104 85
未成工事支出金 586 502
原材料及び貯蔵品 457 497
前払費用 23,878 21,576
繰延税金資産 3,712 3,712
未収入金 1,234 741
その他 11,872 9,242
貸倒引当金 △1,005 △1,056
流動資産合計 94,219 75,202
固定資産 有形固定資産
建物及び構築物（純額） 59,191 57,547
土地 84,851 84,720
リース資産（純額） 3,510 3,100
建設仮勘定 66 202
その他（純額） 2,665 2,273
有形固定資産合計 150,284 147,845
無形固定資産 7,588 7,421
投資その他の資産
投資有価証券 6,534 6,626
長期貸付金 601 580
固定化営業債権 4,452 4,487
長期前払費用 34,222 25,987
繰延税金資産 2,269 2,334
その他 3,102 4,856
貸倒引当金 △5,077 △5,116
投資その他の資産合計 46,105 39,756
固定資産合計 203,979 195,023
繰延資産 75 68
資産合計 298,274 270,295
流動資産
流動資産は、前期末比で190億16百万円減少 （20.2％減）し752億2百万円となりました。主な要因 としては、現金および預金が108億19百万円の減少 となったことによるものです。
有形固定資産
有形固定資産は、前期末比で24億39百万円減少 （1.6％減）し1,478億45百万円となりました。主な要 因としては、建物および構築物の純額が16億44 百万円の減少となったことによるものです。
投資その他の資産
投資その他の資産は、前期末比で63億48百万円 減少（13.8％減）し397億56百万円となりました。主 な要因としては、長期前払費用が82億35百万円の 減少となったことによるものです。
資産合計
資産合計は、流動資産が190億16百万円、有形固 定資産が24億39百万円、投資その他の資産が63 億48百万円それぞれ減少したことから、前期末比で 279億78百 万 円 減 少し、2,702億95百 万 円と なりました。
Point
11
2
2
3
3
4
4 0
1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000
0 10 20 30 40
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000
-400 -200 0 200 400 600 800
-1,000 -500 0 100 200 300 400
-1,000 0 200 400 600 800
08／3
7,332
6,203
4,939
1,701 1,464
709 330 4,673
3
33 4 31 3
17 9
11 1 3,965
2,982 99
2,702
313 714
608
467 501
△318 △297
△790
△52
△338 △236
4,999 （予想）
32 （予想）
30 （予想）
18 （予想）
2,230
△21
11 6 △61
09／3 10／3 11／3 12／3
6,729
08／3 09／3 10／3 11／3 12／3 08／3 09／3 10／3 11／3 12／3
08／3 09／3 10／3 11／3 11／9
（当中間期） 08／3 09／3 10／3 11／3 11／9（当中間期） 08／3 09／3 10／3 11／3 12／3
■ 売上高 ■ 営業利益 ■ 経 利益
■ 資産／純資産 ■ 自己資 比率
■ 当期（中間）純利益
（単位：億円） （単位：億円） （単位：億円）
（単位：億円） （単位：億円） （単位：％）
■■ 通期 ■ 中間期
■■ 総資産 ■■ 純資産
4,843
△408
■ 連結損益計算書 （単位：百万円） 前第２四半期連結累計期間
（自2010年4月１日 至2010年9月30日）
当第２四半期連結累計期間 （自2011年4月１日
至2011年9月30日）
売上高 248,315 223,044
売上原価 232,012 201,135
売上総利益 16,303 21,908
販売費及び一般管理費 28,897 24,100
営業損失（△） △12,594 △2,191
営業外収益
受取利息 35 27
投資不動産販売収入 97 −
償却債権取立益 − 418
債務勘定整理益 − 411
その他 364 236
営業外収益合計 497 1,093
営業外費用
支払利息 852 635
支払手数料 536 316
為替差損 5,409 3,906
持分法による投資損失 102 117
その他 275 112
営業外費用合計 7,176 5,089
経常損失（△） △19,273 △6,187
特別利益
固定資産売却益 201 0
貸倒引当金戻入額 136 −
賞与引当金戻入額 2,605 −
新株予約権戻入益 82 −
役員退職慰労未払金戻入額 − 1,185
特別利益合計 3,025 1,185
特別損失
固定資産売却損 14 −
固定資産除却損 66 29
減損損失 308 75
投資有価証券売却損 51 −
貸倒引当金繰入額 56 −
仕組預金解約損 707 −
災害による損失 − 4
特別損失合計 1,205 109
税金等調整前四半期純損失（△） △17,452 △5,111
法人税等 102 91
四半期純損失（△） △17,555 △5,203
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金 △82 △98
為替換算調整勘定 3,576 3,508
持分法適用会社に対する持分相当額 1 3
その他の包括利益合計 3,494 3,413
四半期包括利益 △14,060 △1,789
（内訳）
親会社株主に係る四半期包括利益 △14,060 △1,789
■ 要約連結キャッシュ・フロー計算書 （単位：百万円）
前第２四半期連結累計期間 （自2010年4月１日
至2010年9月30日）
当第２四半期連結累計期間 （自2011年4月１日
至2011年9月30日）
営業活動による
キャッシュ・フロー △39,376 △15,430 投資活動による
キャッシュ・フロー 1,749 △3,664 財務活動による
キャッシュ・フロー 2,016 7,857 現金及び現金同等物に
係る換算差額 △413 △99 現金及び現金同等物の
増減額（△は減少） △36,023 △11,337 現金及び現金同等物の
期首残高 72,031 40,492
現金及び現金同等物の
四半期末残高 36,008 29,154
■ 連結貸借対照表 （単位：百万円）
前連結会計年度
（2011年3月31日現在） 当第２四半期連結会計期間（2011年9月30日現在）
負債の部 流動負債
買掛金 2,699 2,735
工事未払金 12,634 10,739
短期借入金 34,502 45,043
1年内償還予定の社債 560 560
リース債務 1,230 1,261
未払金 11,685 9,121
未払費用 4 3
未払法人税等 426 214
前受金 97,154 81,298
未成工事受入金 4,055 5,479
完成工事補償引当金 133 88
保証履行引当金 135 200
災害損失引当金 1,189 467
地上デジタル放送対応引当金 1,188 543
資産除去債務 30 30
その他 6,090 4,440
流動負債合計 173,719 162,229
固定負債
社債 2,600 2,320
長期借入金 2,227 387
リース債務 2,738 2,280
退職給付引当金 7,873 7,920
空室損失引当金 32,605 26,494
長期預り敷金保証金 26,035 23,976
資産除去債務 47 46
長期前受金 14,830 11,999
長期未払金 1,210 13
その他 1,344 1,320
固定負債合計 91,513 76,760
負債合計 265,233 238,990
純資産の部 株主資本
資本金 56,562 56,562
資本剰余金 34,334 34,031
利益剰余金 △46,552 △51,755
自己株式 △5,502 △5,149
株主資本合計 38,842 33,689
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金 204 106
繰延ヘッジ損益 △3 −
為替換算調整勘定 △6,018 △2,510
その他の包括利益累計額合計 △5,817 △2,404
新株予約権 15 19
純資産合計 33,040 31,304
負債純資産合計 298,274 270,295
営業活動によるキャッシュ・フロー
空室損失引当金や売上債権などにおいてマイナス面があった ものの、税金等調整前四半期純損失、仕入債務などでのプラス 面があり、全体的には前年同期比で239億46百万円の改善が 見られました。この結果、今期のキャッシュ・フローは、154億30 百万円の支出となりました。
現金及び現金同等物の四半期末残高
営業活動では154億30百万円の支出、投資活動では36億 64百万円の支出、財務活動では78億57百万円の収入となりま した。この結果、現金および現金同等物の四半期末残高は前年 同期末比で68億54百万円減少（19.0％減）し291億54百万円 となっております。
流動負債
流動負債は、前期末比で114億89百万円減少 （6.6％減）し1,622億29百万円となりました。主な要 因としては、短期借入金が105億41百万円増加した ものの、工事未払金が18億94百万円、前受金が 158億56百万円、未払金が25億64百万円それぞれ 減少したことによるものです。
固定負債
固定負債は、前期末比で147億52百万円減少 （16.1％減）し、767億60百万円となりました。主な 要因としては、長期借入金が18億40百万円、空室 損失引当金が61億10百万円、長期預り敷金保証 金が20億58百万円、長期前受金が28億30百万円 それぞれ減少したことによるものです。
負債合計
負債合計は、前期末比で262億42百万円減少 （9.9％減）し2,389億90百万円となっております。
純資産合計
純資産合計は、前期末比で17億36百万円減少 （5.3％減）し313億4百万円となっております。
Point
Point
9
5 9
10 6
6
7
8
7
8
10 5
■大株主
株主名 株数（株） シェア（％） 株式会社ＬＩＸＩＬリアルティ 15,900,000 9.06 バンクオブニユーヨークジーシーエムクライアント
アカウントジエイピーアールデイアイエスジーエフ
イーエイシー 10,454,694 5.95 レオパレス21取引先持株会 6,735,600 3.83 深山祐助 5,001,074 2.85 モルガンスタンレーアンドカンパニー
インターナショナルピーエルシー 4,976,463 2.83
注） 2011年10月7日付でクレディ・スイス・セキュリティーズ（ヨーロッパ）リミテッド、2011年9月22日付でゴールド マン・サックス証券株式会社より大量保有報告書の写しの送付がありましたが、当社として当期末日における実 質所有株式数の確認ができないために上記大株主の状況には含めておりません。
なお大量保有報告書の内容は下記のとおりとなります。
氏名又は名称 株数（株） 持株比率（％） クレディ・スイス・セキュリティーズ
（ヨーロッパ）リミテッド 11,989,528 6.83 ゴールドマン・サックス証券株式会社 11,318,569 6.45
■ 株式分布状況
■ 利用方法
■ 対象施設のご案内
■ 株式の状況
発行可能株式総数……… 500,000,000株 自己株式総数 ……… 4,569,089株 発行済株式の総数 ……… 175,443,915株 株主数……… 39,267名
株主数別分布状況 株式数別分布状況
株主優待制度
毎年、年2回、3月31日（期末）と9月30日（中間期末）の権利確 定日に株主名簿に記載されている株主様を対象として、株主 ご優待を実施しております。
■ 贈呈基準
海外 国内 計 1 ご所有株式数100株以上999株迄保有の株主様 2枚 2枚 4枚
2 ご所有株式数1,000株以上保有の株主様 2枚 8枚 10枚
■ 有効期限
3月31日発行基準の優待券 7月1日～12月31日まで有効 9月30日発行基準の優待券 1月1日～6月30日まで有効
■ ご優待内容
(1) ご所有株式数100株以上、999株迄保有の株主様には、一 律1冊（レオパレスリゾート グアムの無料宿泊券2枚、国内 ホテルの50％宿泊割引券2枚の合計4枚綴り）
(2) ご所有株式数1,000株以上保有の株主様には、一律1冊 （レオパレスリゾート グアムの無料宿泊券2枚、国内ホテ
ルの50％宿泊割引券8枚の合計10枚綴り）
■ 贈呈方法
定時株主総会の決議通知、報告書、及び中間報告書等と共に 郵送にて発送いたします。
優待券はレオパレスリゾート グアムの無料宿泊券（航空券は含 まず）、および国内ホテルの50％宿泊割引券を、現金との併用ま たは優待券のみでご利用できます。
優待券は1枚につき1室（1泊）のご利用が可能となります。 なお、ハイシーズンにはご利用日の制限がございます。
当社の株主様ご優待券をご利用いただくこ とが可能な施設は、海外におきましては、充 実したリゾート施設を備えた「レオパレスリ ゾート グアム」、そして国内におきましては、 全国の主要都市で営業しております8つの 「レオパレスホテルズ」です。皆様の旅の１ ページに、ぜひ、当社施設を加えていただけ れば幸いでございます。
ホテルレオパレス旭川 ホテルレオパレス名古屋
スーペリアツインルーム ベルヴェデーレプール
レオパレスリゾート グアム
ゴルフ スパ
ホテルレオパレス札幌 ホテルレオパレス仙台 ホテルレオパレス新潟 ホテルレオパレス四日市 ホテルレオパレス岡山 ホテルレオパレス博多 ■自己名義株式
1名（0.01％）
■自己名義株式 4,569,089株（2.60％）
■個人、その他 38,536名 （98.14％）
■金融機関
37名（0.09％）■54名（0.14％）金融商品取引業者 ■外国法人等 189名（0.47％） ■事業法人・その他の法人
450名（1.15％） ■個人、その他
76,043,583株 （43.35％）
■金融機関
20,707,100株（11.80％） ■金融商品取引業者
2,513,027株（1.43％） ■外国法人等 48,826,556株 （27.83％）
■事業法人・その他の法人 22,784,560株 （12.99％）
（2011年9月30日現在）
