株主・投資家の皆様へ
第
38
期中間報告書
2010 年 4月1日〜 2010 年9月30日
株式会社レオパレス 21
証券コード 8848
http://www.leopalace21.co.jp
株式会社 レオパレス 21
〒164-8622 東京都中野区本町ニ丁目54番11号 TEL. 03-5350-0001（代） FAX. 03-5350-0058
● 会社概要
（2010年9月30日現在）会 社 名
本 社
代 表 取 締 役 社 長
設 立
資 本 金
発 行 済 株 式 総 数
上 場 市 場
事 業 内 容
従 業 員
宅地建物取引業者免許 建 築 工 事 業 許 可 土 木 工 事 業 許 可 一級建築士事務所登録 貸 金 業 登 録 指 定 A D R 機 関
加 盟 団 体
関 係 会 社
● 株式会社レオパレス 21
● 東京都中野区本町ニ丁目 54 番 11 号 TEL. 03-5350-0001（代）
● 深山 英世 ●1973 年 8 月 17 日 ● 556 億 4,066 万円 ●1 億 5,954 万株
● 東京証券取引所 市場第一部
● アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理 及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、 ブロードバンド通信事業、介護事業 他
● 連結 7,700 名 単体 6,881 名 ● 国土交通大臣免許（9）第 2846 号 ● 国土交通大臣許可（特 -20）第 11502 号 ● 国土交通大臣許可（特 -21）第 11502 号 ● 東京都知事登録 第 36122 号
● 関東財務局長登録（9）第 00581 号
● 日本貸金業協会貸金業相談・紛争解決センター 〒108-0074 東京都港区高輪三丁目 19 番 15 号 二葉高輪ビル 相談センター TEL. 03-5739-3861 ● 社団法人日本住宅建設産業協会／日本貸金業協会 社団法人プレハブ建築協会／株式会社シー・アイ・シー ● 国内連結子会社 5 社／海外連結子会社 4 社／ 持分法適用関連会社 1 社
● 役員
（2010年9月30日現在） 代表取締役社長常 務 取 締 役
取 締 役
取 締 役
取 締 役
取 締 役
取 締 役
取 締 役（ 社 外 ）
深山 英世 深山 忠広 宮田 博之 三池 嘉一 木村 鋼 山元 文明 関谷 譲 田矢 徹司
常 勤 監 査 役 常 勤 監 査 役 監 査 役（ 社 外 ） 監 査 役（ 社 外 ）
上原 義則 渡邉 眞也 藤原 浩一 中村 正彦
● 株主メモ
事業年度4 月 1 日～翌年 3 月 31 日まで 期末配当金受領株主確定日
3 月 31 日
中間配当金受領株主確定日 9 月 30 日
定時株主総会 毎年 6 月
株式名簿管理人・特定口座の口座管理機関 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
同連絡先
三菱 UFJ 信託銀行株式会社 証券代行部 〒 137-8081
東京都江東区東砂七丁目 10 番 11 号 TEL 0120-232-711（通話料無料） 上場証券取引所
東京証券取引所 公告方法
電子公告により、当社ホームページに掲載します。 http://www.leopalace21.co.jp/IR.html
ただし、事故その他やむを得ない事由によって、 電子公告による公告をすることができない場合は、 日本経済新聞に掲載します。
【ご注意】
1. 特別口座に記録された株式に関する各種お手続きにつき ましては、三菱 UFJ 信託銀行が口座管理機関となってお りますので、上記特別口座の口座管理機関（三菱 UFJ 信 託銀行）にお問い合わせください。なお、三菱 UFJ 信託 銀行全国各支店にてもお取次ぎいたします。
1
2
株主の皆様へ
代表取締役社長
深山 英世
ごあいさつ
株主の皆様におかれましては、ますますご清栄のことと お慶び申し上げます。
当中間期は、2010年5月に発表した「中期経営計画」の 基本方針である「請負事業と賃貸事業の収益バランスを 取った安定的な収益体質への転換」を目指し、抜本的な「事 業構造改善」をスタートさせた期となります。こうした スタート時期のマクロ経済環境は、各国の「自国通貨安政策」 の影響を受けた急激な円高の進行や、エコポイントなど 政府による経済対策効果が期限切れとなる時期が重なり、 当中間期末にかけて下半期の不透明感が増している状況に あります。この間、長期化するデフレを背景に、雇用情勢 の悪化は長期化する傾向にあり、当社の当中間期業績にも 大きく影響を与える結果となりました。
当中間期の連結業績は、現在もなお続いております景気 低迷の影響が色濃く、誠に遺憾ながら減収及び赤字計上と なりました。
中期経営計画による事業構造改革の取り組みは、まだ スタートを切ったばかりでございますが、可能な限り早期に その効果を発揮できるよう、下半期以降も全社を挙げて邁 進してまいります。
株主の皆様におかれましては、引き続き当社の経営に ご理解とご支援を賜りますようお願い申し上げます。
引き続き景気低迷の影響が想定を上回り、営業損失の計上を余
儀なくされましたが、下半期は黒字転換を見込んでおります。
当上半期は、景気低迷の影響が前期に引き続き想定を上回る状況となりま
した。これは、上半期業績にも大きく影響を与える結果となりました。
減収要因は、主にアパート建築請負事業の売上高減少によります。これは、 一般的には、「ローン審査の厳格化」による契約のキャンセル等が挙げられ ますが、背景には賃貸入居率の低迷も影響を与えていると考えます。また、 この請負受注の難航状況と賃貸状況も踏まえ、アパート供給戸数を更に絞り 込む施策が重要と考え、請負店舗数の前倒し削減を実施しております。こう した「事業構造改善策」の推進も少なからず受注物件の工程管理や受注契約の クロージングに影響を与えていると考えております。
一方、営業損失計上の主な要因は、賃貸事業における入居率回復の遅れが、 経営合理化による営業費用削減効果を打ち消したことが大きかったと分析 しております。
現在、中期経営計画の重要テーマとして、当社独自の加盟店制度「レオパレス パートナーズ」をはじめ賃貸事業活性化策の多面的な展開を行っており、今後、 この効果を入居率回復につなげていきたいと考えております。これにより、 下半期は黒字転換となる見込みですが、通期ベースでは上半期の赤字分を補 うまでには至らず、誠に遺憾ながら減収及び赤字計上の予想となっております。
賃貸事業を中心としたストック型ビジネスモデルへの転換に
向け、施策の具体化を順次進めています。
中期経営計画では、「請負事業と賃貸事業の収益バランスを取った安定的 な収益体質への転換」を基本方針に掲げ、アパート建築請負事業が売上と利益
これからの3年間は、利益確保に注力する戦略を推し進め、
必ずや新たな事業構造を確立させてまいります。
今後 3 年間の売上高・営業利益計画は減収増益基調の計画となって おります。これは、エリアを厳選した展開によりアパート建築請負事業 の売上高が低下傾向を示し、その一方で賃貸事業の売上高と営業利益 はストック積上げと効率化策の推進によって拡大させていくという ものです。
短期的に見れば、アパート建築請負事業の売上抑制策は、全社的な 売上・利益の低下要因となります。しかし、中長期的な視点から見ると、 今後のエリア環境の変化を分析しながら、入居者確保の確実性がより 高いエリアを厳選してアパートの建築請負を行っていくことが、将来
的には賃貸事業の入居率の向上と収益の拡大につながっていくものと 確信しております。当上半期の賃貸入居率の状況を受けて、下半期以降、 アパート供給量の絞込みを更に加速させることとし、アパート建築請負 事業の売上高の大幅な見直しを行いました。一方、賃貸事業において は、賃貸 ALM システムによる賃貸収益の最大化を中心に、オーナー 向けの「家具家電、総合メンテナンスサービス」など新たな売上増加策 も加え、売上高の着実な積上げを図ってまいります。
当期は、極めて大きな転換を実現させようとする計画の初年度であ り、その意味で最も苦しい時期です。しかし、この苦しみに耐え抜き、施 策を着実に実行していくことで、確かな未来に一歩ずつ近づいていくこと ができると確信し、役職員一同、一丸となって取り組んでまいります。
当中間期の業績と通期の見通しについて
中期経営計画の進捗状況について
今後の戦略について
当期より新たな中期経営計 画をスタートさせ、賃貸事業を主体とした
ストック型ビジネスモデル への構造転換に取り組んでおります。
を牽引する従来の構造から、賃貸事業における収益確保を中心とした ストック型ビジネスモデルへの構造転換、いわば賃貸事業主体へと 大きく舵を切る取り組みを行っております。賃貸事業におけるアパー ト管理戸数は2010年9月末現在、56万戸超となっています。この巨大 なストックの管理・運営をいかに効率良く行いながら安定的な収益を 確保していくかが、構造転換を成功へと導くための最大の課題です。 まず、経営効率を高めるための施策として、2010 年 4 月より独自の 加盟店制度「レオパレスパートナーズ」の運営を開始し、2010 年10 月 末には既に 54 店舗まで拡大してきました。これまで当社は全国に直営 店「レオパレスセンター」を展開し、これを入居者募集の主要な集客 窓口と位置づけてきましたが、今後はこれを削減する一方で「レオパ レスパートナーズ」を増設していくことにより、固定費の流動費化、 販管費の削減を図ってまいります。なお、レオパレスセンターの削減は 既に前期から取り組み始め、2009年3月末の286店舗が、2010 年3 月 末 186 店舗、2010 年 9 月末 168 店舗と削減が進んでおります。
中期経営計画 基本方針
請負事業と賃貸事業の収益バランスを取った
安定的な収益体質への転換
1．ストックビジネスに軸足を移し、収益バランスの改善を図る 2．新たな収益管理体制の確立を見据えた組織改革とガバナンス の再構築
3．低コスト構造への転換
4．「経営資源のコア事業への集中」を視点とした関連事業の運営 5．財務の安定化
特集
1
「賃貸事業」活性化策の進捗状況
今後の主軸と位置づけた「賃貸事業」の活性化が順 調に進捗しております。
レオパレスパートナーズ
外国人入居者へのアプローチ
「レオパレスパートナーズ」は、賃貸事業を中心としたストック型 ビジネスモデルへの転換を図る上で、賃貸事業を活性化させていく最 も重要な施策の一つです。直営店「レオパレスセンター」削減の一方で この新しい加盟店制度「レオパレスパートナーズ」の店舗拡大を図る ことで、従来以上に営業力のある店舗網を、従来よりも低いオペレー ションコストで構築していくことが狙いです。
2010年6月の2店舗開設を皮切りに毎月出店を重ね、同年10月には 54 店舗となっており、今後も出店を加速させていきます。
この制度は、加盟店様・お客様・当社の Win-Win-Win の関係構築を 目指した独自のものであり、当社の経営効率が高まるだけでなく、 増設に伴って、入居率向上にも大きく寄与してくることが期待されます。
当社は、中国から留学やビジネスのために来日する方に当社管理 物件に関する情報を提供し、入居手続きのコンサルティングをすること を目的に、連結子会社「レオパレス 21ビジネスコンサルティング（上海）
有限公司」（中国現地法人）を設立し、上海・北京に営業拠点を開設して
いましたが、これに続き、2010年10月、新たに広州および大連に支店 を開設、中国営業拠点は合計 4 拠点となりました。
また、日本国内でも、中国人をはじめとした外国人利用ニーズの 高まりに対応して、外国人専門スタッフを設置した店舗を、これまで 新宿、池袋、大阪天六、名古屋、福岡の 5 ヵ所に開設していましたが、 2010 年 10 月より新たに、横浜、千葉、大阪なんば、岡山の 4 ヵ所の 開設を果たし、合計 9 ヵ所まで増設しています。
これら国内外で連携した外国人対応窓口強化策により、増加傾向に ある外国人入居需要を確実に掴んでいきます。
加盟店様・お客様・当社の Win-Win-Win の関係構築を目指す独自の
加盟店制度「レオパレスパートナーズ」の店舗が、順調に拡大
中国店舗が 2 店舗増の 4 店舗、国内でも外国人専用店舗が 4 店舗増の
9 店舗となり、増加する外国人入居需要への対応が更に拡充
●街の店舗を拡大
●ネット検索物件の充実
●単身からファミリーまで 対応可能な物件供給
お客様
レオパレス パートナーズ
加盟店様 レオパレス 21
●街の店舗を拡大
●ネット検索物件の充実
●豊富な契約プランの提供
●自社開発物件の供給
●お部屋との出会いの場が増加
●お部屋探しの選択肢が拡大
●短期から長期までの契約スタイル
●レオパレス物件の客付け
●地域の情報共有と地域連携
●レオパレス 21 ブランドの提供
●レオパレス物件を管轄物件として提供
●安心の収益構造とサポート体制
●レオパレス 21 の広告宣伝力
●店舗のネットワーク力
■ 「レオパレスパートナーズ」の月次店舗数の推移
レオパレスパートナーズ 岩国店 中国店舗「大連店」 社員独立制度を活用した第 1 号店
「レオパレスパートナーズ 大通公園南店」
中国店舗 「広州店」
（ ）
0
40
20
0
月 2
7月 14
22
8月 9月 10月
4
42
北京店
中国
上海店
広州店 大連店
福岡
岡山 名古屋
大阪
首都圏
大阪なんば 大阪天六
5
6
特集
2
「賃貸事業」活性化をバックアップする取り組み
「賃貸事業」の活性化に向け、ブロードバンド事業の
更なる拡充に加え、家賃保証業務も新たにスタート
レオパレス 21ならではの CSR 活動の充実を
推し進めております。
ブロードバンド事業の拡充
子会社「プラザ賃貸管理保証（株）」による家賃保証業務の開始
ブロードバンド事業は、「アパートストックを基礎に収益を生み 出す事業」であり、また、「管理アパートの魅力を高めるブロードバン ドサービスの提供によって賃貸事業の活性化の一助を果たす」という 重要な役割も担っています（こうした位置づけから、ブロードバンド 事業は、「賃貸事業」の事業区分に位置づけてセグメント情報を開示 しております）。
ブロードバンドサービス開始以来、管理戸数の増加に対応してサー ビス端末の設置を進めており、当期（2011 年 3 月期）末には 552 千戸（管 理戸数の 95.5％）への設置が完了予定となっております。
当社連結子会社「プラザ賃貸管理保証（株）」（ 旧：（株）レオパレス・ ファイナンス）は、2010 年 6 月より賃貸住宅の家賃保証業務を開始 しました。家賃保証業務を通じて、誰もが入居しやすい環境の提供と 貸主様の安心の賃貸経営を両立させ、多様なソリューションの実現に 努めてまいります。
特集
3
当上半期における CSR 活動報告
プラザ賃貸管理保証（株）の概要
事業内容： 資 本 金： 代 表 者： 所 在 地：
建物賃貸借契約における賃料等の債務保証事業 50 百万円
坂口 康英
東京都中野区新井 1-8-8
（ ）
700
00
00
400
300
200
100
0
末 数 数
412
2008 3
（実 ） 2009 3（実 ） 2010 3（実 ） 2011 3（ ）
442
07 2
2
2 78
480
■ 端末開通室数と管理戸数の推移（計画）
私たちは、新しいライフスタイルの提案を 通じて、お客さまに安全、安心、快適な暮 らしを提供します。
4つの 基 方針
私たちは、社会に対する説明責任を果たす ため、コーポーレート・ガバナンスを強化、 コンプライアンスを徹底し、健全で透明性 の高い事業活動を行います。
私たちは、社会貢献活動に参加することを 通じて、社会の皆さまとのコミュニケー ションを深めるとともに地域社会の発展に 貢献します。また、社員が働きやすい職場 環境をつくります。
私たちは、事業活動が地球環境に与える影 響の大きさを認識し、企業活動の全域で環 境負荷の低減を図り、持続可能な社会の実 現を目指します。
当上半期の主な活動と成果
特徴的な活動の一部を以下にご紹介します。
●クリーンキャンペーン
社員による清掃活動は次第に街の方々、オーナー様やそのご家族、取引先企業の 方々にもご参加いただく活動へと発展しております。当上半期は、各支店でのクリー ンキャンペーンが 58 回の実施で合計761名の参加、建築現場周辺でのクリーンキャ ンペーンが1,843 棟の現場で合計 12,610 名の参加となりました。
●建築資材のグリーン購入、その他設備の省エネ化
当社は、グリーン購入法における特定調達品目15品目全てについてグリーン購入 を実施し、当上半期のグリーン購入率は、第 1 四半期が 93％、第 2 四半期には 100％を達成しております。また、アパートへの太陽光発電の設置、アパート照明 のLED化、家電の省エネタイプへの切替え、節水栓や節水型シャワーヘッドの設置、 部屋のコンセントへの省エネ喚起シールの貼付、使用済み家電のリサイクル使用、 リサイクルカーテンの使用など、設備・備品の省エネ化に様々な方法で取り組んで おり、設置率・使用率は順調に向上しております。
注）グリーン購入とは、購入前に必要性を熟慮し、環境負荷ができるだけ小さいものを優先して購入すること
「CSRレポート 2010」 を発行しました。
当社は、2010年6月に、2号目 となる「CSRレポート2010」を 発行しました。
同冊子では、上記の4つの基 本方針に基いた CSR への取り 組みを具体的に報告しており ます。
当上半期の主なトピックス
戸建住宅を希望する子育てファミリーなど、長期 入居が見込める新たな需要層の取り込みを図るべく、 2010 年 5 月 7 日 よ り 当 社 初 の 戸 建 賃 貸 商 品「Lavo
Villent」（ラヴォ・ヴィレント）の販売を開始しました（販
売エリアは 4 大都市圏中心）。LDK を中心とした間取 りによるプランを多数用意し、狭小地などさまざまな 土地に対応するとともに、各種オプション仕様で豊富 なバリエーションを用意しています。
ホテルレオパレスは、現在、全国の主要都市 8 ヵ所に展開しておりますが、 仙台に展開していた従来のホテルの老朽化に対応して、2010 年 7 月、新たに 「ホテルレオパレス仙台東口」をオープンしました。
ホテルに求められる基本要件となる立地は、仙台駅東口から徒歩 5 分、また、
2015年開業予定の地下鉄東西線「新寺駅」（仮称）そばという絶好のロケーション
にあります。
設備面でも、ナチュラルな木目とさわやかなグリーンのアクセントを配した 北欧風の明るい客室、ビデオ・オン・デマンドによる 1 日 4 本の映画配信・ LAN 接続・CS 放送などが全室無料のご提供と、充実した内容となっております。
当上半期に竣工した ｢あずみ苑グランデ草加｣ が2010年 10 月 に開所の運びとなりました。同施設は、住宅型有料老人ホーム （104 室・112 床）、デイサービス、訪問介護、居宅介護支援のサー ビスをご提供するシニアサービスの複合施設で、地上 6 階建て
と 4 階建ての二つの棟からなる当社最大級のシルバー施設です。 これにより、「あずみ苑」ブランドの施設は 58ヵ所、うち有料 老人ホームは 21ヵ所となりました。
レオパレス21初の戸建賃貸商品 「Lavo Villent」を発売
「ホテルレオパレス仙台東口」を開業
当社最大級のシルバー施設 「あずみ苑グランデ草加」
（住宅型有料老人ホーム） を開設
岡山四日市 2003年9月オープン
博多 2007年4月 オープン
新潟 2002年9月オープン
札幌 2002年11月オープン 旭川 2003年8月オープン
2003年2月オープン 名古屋 2002年5月オープン
仙台東口 2010年7月オープン
2010
年
7
月
1
日
OPEN
絶好のロケーション
仙台駅東口より
徒歩 5 分
●
9
10
財務ハイライト（連結）
企業集団の状況
（ ）
40 0
30 0
20 0
10 0
0
● 資本 絵
07 3 3 0
08 3
● 上
（ 円）
8 000
7 000
000
000
4 000
3 000
2 000
1 000
0 07 3
● 営業絧益
（ 円）
800
00
400
200
0
1 000
（ 円）
800
00
400
200
0
200
400 07 3
● 経常絧益
07 3
● 当期（中間） 絧益
（ 円）
07 3
● 総資
（ 円）
000
000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
00
400
300
200
100
0
00
1 000
07 3
08 3 09 3 332
01 4
0 14
08
3
08 3 09 3
373
30
08 3 09 3 08 3 09 3
31
4 48
08 3 4 939
09 3 4 3
3 9
10 3 3 302
10 9 （当 期）
● 資
（ 円）
2 000
1 00
1 000
00
0 07 3 1 8
08 3 1 01
09 3 10 3
33 4
09 3 31 3
1 9 29
10 3 10 3 10 3
99
10 3
10 3
期 期
1 2
10 9 （当 期） 1 4 4
09
10 9 （当 期）
9 3 103
203
11 3 2 483 040
118
338 11 3
122
90 11 3 8
29
11 3 12 100
180
1 1 3
192
当社グループは、当社および連結子会社 9 社、持分法適用関連会社 1社の、計11 社で構成されています。
注：上記以外に、許認可会社（間接100％出資）が 2 社あります。
（株）レオパレストラベル （旅行業）
トーヨーミヤマ工業（株） （住宅部材製造販売業）
（ホテル・リゾート業／グアム） （株）レオパレス・リーシング （社宅代行・不動産仲介業）
（株）レオパレス・スマイル （事務代行業／特例子会社）
レオパレス少額短期保険（株） （少額短期保険業）
プラザ賃貸管理保証（株） （家賃保証業）
賃
貸
事
業
■ 事業概要
同事業は、自社物件の賃貸および管理、建築請負したアパー ト等の一括借上による賃借物件の賃貸および管理、アパート等 の営繕工事を行っており、長期対応の「レオパレス 21 賃貸シ ステム」と短期対応の「マンスリーシステム」が主力商品です。 また、前期より関連性の高いブロードバンド事業を同セグメン トに入れております。
■ 当中間期の成果
管理戸数が当中間期末 562 千戸（前期末比 11 千戸増）となる一方で、 月次の入居率は 80％前後の低水準で推移しました。当社は、供給戸数の
抑制を図るとともに、電話・ネット営業の強化や加盟店制度（レオパレスパー
トナーズ）の展開など新たな販売チャネル拡大に努めており、当中間期末 の直営店舗数は 174 店（前期末比 18 店減）、加盟店数 42 店となりました。 この結果、売上高は前中間期比0.4％減の1,700億38百万円となりました。
■ 売上高の推移（億円） 4 000
3 000
2 000
1 000
0
3 02 3 4 9
07 3 08 3 09 3 10 3 10 9（当 期）
期 期
3 423
1 0 2 1
1 00
11
● 事業別の売上高構成比
（2010年9月期）その他事業
2.8
%賃貸事業
68.5
% ホテルリゾート 関連事業1.4
%アパート建築 請負事業
27.3
%12
事業別の状況（連結）
● アパート建築受注高と期中入居率の推移
当中間期は、想定を超える景気低迷の影響が続いたこと から、アパート建築請負事業の受注高は前中間期比 67.1％ 減の 318 億 53 百万円、受注残高は同 35.5％減の 1,479 億 7 百万円となり、また、賃貸事業の期中入居率についても、 同 3.0 ポイント低下し 79.5％となりました。しかし、管理
アパート全体の採算性を示す「受取家賃ベース入居率」（参
考値）は 85％以上の水準を確保しております。
（ 円）
000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
（ ）
100
80
0
40
20
0 07 3
3 40
08 3 92 8
92 4
4 21
2 91
09 3 88
期 期
10 3 1
82 3
10 9 （当 期）
318 9
9 8
ホ
テ
ル
リ
ゾ
ー
ト
関
連
事
業
■ 事業概要
同事業は、当社100％子会社のレオパレスグアムを通じグア ム島の中央部「レオパレスリゾート ･ マネンガンヒルズ･グア ム」と北西部「ウェスティンリゾート・グアム」の 2ヵ所で展開し ている大型リゾート事業に加え、前期より国内ホテル事業を含 んでおります。
そ
の
他
事
業
■ 事業概要
同事業は、主に住宅等不動産販売事業、シルバー事業、ファ イナンス事業、レオパレス少額短期保険（株）が行う入居者向 け保険の取扱い事業等で構成されています。
ア
パ
ー
ト
建
築
請
負
事
業
■ 事業概要
同事業は、アパート等の建築工事の請負を基礎とした事業で す。低コスト ･ 省エネ ･ 高耐久性など様々な住宅性能、デザイ ン性、使いやすい機能性など、総合力の高い商品の開発 ･ 供給 と、オーナー様の賃貸住宅経営を強力にバックアップする独自 のトータルサポートシステムを展開しています。
■ 当中間期の成果
アパート供給戸数抑制のため店舗削減を前倒し実施し、当中間期末の 店舗数は 75 店（前期末比 37 店減）としました。商品面では、従来型の 1K からファミリータイプまでの品揃え、重点エリアである都市部向け商品の 投入など、入居者層と供給エリアの拡大を見込める商品戦略を展開して おります。
同事業の売上高は、想定を超える景気低迷と店舗削減前倒し実施の 影響などから、前中間期比 43.9％減の 677 億 33 百万円となりました。
■ 売上高の推移（億円） 4 000
3 000
2 000
1 000
0 07 3
3 1 1 3 2 3 91
08 3 09 3 10 3
期 期
10 9（当 期） 1 20
2 3 0
■ 当中間期の成果
ホテルリゾート関連事業（グアムリゾート施設及び国内ホテル）の売上高 は前中間期比 2.9％増の 34 億 44 百万円となりました。
90
0
30
0
1 0
80
07 3 08 3 09 3 10 3
34
10 9（当 期）
期 期
33
■ 当中間期の成果
住宅等不動産販売事業の売上高は前中間期比75.1％減の28億11百万円 となりました。また、シルバー事業、少額短期保険業等を合せた売上高は 前中間期比1.6％減の 42 億 87 百万円となりました。シルバー事業の施設 数は 58 ヶ所（前期末比 1 ヶ所増）となりました。
この結果、その他事業の売上高は、前中間期比 54.6％減の 70 億 98 百万円となりました。
400
300
200
100
0
311 3
201
07 3 08 3 09 3 10 3
0
10 9（当 期）
期 期
1 342 ■ 売上高の推移（億円）
■ 売上高の推移（億円）
13
14
流動資産
流動資産は、前期末比 508 億 89 百万円減少し、955 億 27 百万円となりました。
主な要因としては、現金及び預金が358 億 83百万円、売掛 金及び完成工事未収入金が51億 94 百万円、仕掛販売用不動 産が 19 億 1 百万円それぞれ減少したことによるものです。
有形固定資産
有形固定資産は、前期末比42億 99 百万円減少し、1,664 億 32 百万円となりました。
主な要因としては、建設仮勘定が 29 億 38 百万円減少した ことによるものです。
1 1
2
有利子負債
有利子負債残高は、前期末比 20 億 20 百万円増加し、633 億 38 百万円となりました。
主な要因としては、長期借入金が 115 億 37 百万円減少する 一方で、短期借入金が 143 億 30 百万円増加したことによるも のです。
5 146,416 72,431 12,916 5,482 1,371 2,584 1,184 593 27,894 6,142 3,207 13,503
△ 896
250,006 170,731 63,437 96,293 4,376 3,367 3,256 6,385 72,889 6,930 1,101 5,203 51,242 7,482 5,894 △4,966 89 396,511 172,996 77,545 8,372 7,438 2,676 14,957 13,166 553 27,901 8,046 2,297 11,180 △1,139 277,667 195,664 67,728 116,411 4,413 3,303 3,808 4,640 77,362 6,125 1,087 6,079 57,324 5,467 7,598 △6,319 100 450,763 95,527 36,548 7,722 4,830 809 682 693 466 26,165 6,142 1,806 10,606 △946 234,616 166,432 63,446 95,432 3,883 428 3,240 7,722 60,460 6,127 485 5,157 42,660 7,535 3,383 △4,889 82 330,226 資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金及び完成工事未収入金 営業貸付金
販売用不動産 仕掛販売用不動産 未成工事支出金 原材料及び貯蔵品 前払費用 繰延税金資産 未収入金 その他 貸倒引当金
固定資産 有形固定資産
建物及び構築物（純額） 土地
リース資産（純額） 建設仮勘定 その他（純額） 無形固定資産 投資その他資産
投資有価証券 長期貸付金 固定化営業債権 長期前払費用 繰延税金資産 その他 貸倒引当金
繰延資産 資産合計
当中間期
（2010年9月30日現在）（2009年9月30日現在）前中間期 （2010年3月31日現在）前 期
208,410 46,080 30,000 560 1,196 1,594 98,543 9,425 3,065 326 17,618 117,121 3,160 22,761 3,639 7,306 31,728 46,104 2,421 325,532 77,728 55,640 33,894 △ 5,663 △ 6,142 △6,838
124 △ 5 △ 6,957
88 70,979 396,511 204,670 44,976 44,895 560 1,073 281 83,034 11,639 3,847 695 13,666 105,048 3,440 31,319 3,756 6,813 9,093 48,636 1,988 309,718 144,377 55,640 34,104 61,173 △6,542 △3,421 78 △6 △3,493 90 141,045 450,763 172,197 24,205 44,330 560 1,211 254 81,866 5,998 444 260 13,063 101,093 2,880 11,224 3,132 7,538 31,675 42,232 2,410 273,290 60,268 55,640 33,745 △23,218 △5,899 △3,343 42 △4 △3,381 11 56,935 330,226 負債の部
流動負債
買掛金及び工事未払金 短期借入金
1 年内償還予定の社債 リース債務
未払法人税等 前受金 未成工事受入金 賞与引当金 完成工事補償引当金 その他
固定負債
社債 長期借入金 リース債務 退職給付引当金 空室損失引当金 長期預り敷金保証金 その他
負債合計 純資産の部 株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金 繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定
新株予約権 純資産合計 負債純資産合計
当中間期
（2010年9月30日現在）（2009年9月30日現在）前中間期 （2010年3月31日現在）前 期
（単位：百万円）
● 連結貸借対照表
連結財務諸表
2
3
4
6
投資その他の資産
投資その他の資産は、前期末比 124 億 28 百万円減少し、 604 億 60 百万円となりました。
主な要因としては、長期前払費用が85億81百万円減少した ことによるものです。
3
資産合計
資産合計は、流動資産が508億89百万円、固定資産が153 億 89 百万円それぞれ減少したことから、前期末比 662 億 85 百万円減少し 3,302 億 26 百万円となりました。
4
純資産合計
純資産合計は、前期末比 140 億 43 百万円減少し、569 億 35 百万円となりました。
主な要因としては、四半期純損失の計上により利益剰余金が 175 億 55 百万円減少したことによるものです。
7
7 5
負債合計
負債合計は、前期末比 522 億 41 百万円減少し、2,732 億 90 百万円となりました。
主な要因としては、有利子負債残高増加の一方で、工事未払 金が218 億 98 百万円、未払金が 26億 20 百万円、前受金が166 億 76百万円、未成工事受入金が34 億 26 百万円、賞与引当金が 26 億 20 百万円それぞれ減少したことによるものです。
6
10.02% 2.86% 2.83% 2.62% 2.51% 1.77% 1.75% 1.72% 1.41% 1.26%
● 大株主
株主名 株数 シェア
連結財務諸表
620,376 570,749 49,626 79,354 △29,727 897 145 751 5,000 1,196 2,468 -1,335 △33,831 1,855 130 1,632 -92 -45,551 226 842 3,237 -72 10,342 -30,828 △77,526 1,688 △ 139 △79,075 310,390 277,663 32,727 39,600 △6,872 539 92 447 5,517 550 4,258 -708 △11,850 486 70 323 -92 -732 192 327 194 -17 -△12,096 142 -△12,239 248,315 232,012 16,303 28,897 △12,594 497 -497 7,176 852 5,409 102 811 △19,273 3,025 201 136 2,605 -82 1,205 14 66 308 51 56 -707 -△17,452 102 -△17,555 売上高
売上原価 売上総利益 販売費及び一般管理費 営業損失（△） 営業外収益
持分法による投資利益 その他
営業外費用
支払利息 為替差損
持分法による投資損失 その他
経常損失（△） 特別利益
固定資産売却益 貸倒引当金戻入額 賞与引当金戻入額 役員退職慰労引当金戻入額 新株予約権戻入益
特別損失
固定資産売却損 固定資産除却損 減損損失
投資有価証券売却損 貸倒引当金繰入額 空室損失引当金繰入額 仕組預金解約損 その他
税金等調整前四半期純損失（△）
法人税等 法人税等調整額 四半期純損失（△）
当中間期 2010年4 月 1 日〜 2010年9月30日
前中間期 2009年4 月 1 日〜 2009年9月30日
前 期 2009 年4 月 1 日〜 2010 年3月31日
（単位：百万円）
（ ）（ ）
2010年4 月 1 日〜当中間期 2010年9月30日前中間期 2009年4 月 1 日〜 2009年9月30日
（ ）（ ）
△ 12,990
△ 8,889 15,281
254
△ 6,344 78,375 72,031 △35,095 △5,421 39,350 336 △830 78,375 77,545 △39,376 1,749 2,016 △413 △36,023 72,031 36,008 営業活動による
キャッシュ・フロー
投資活動による キャッシュ・フロー
財務活動による キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る 換算差額
現金及び現金同等物の増減額 （△は減少）
現金及び現金同等物の 期首残高
現金及び現金同等物の 四半期末（期末）残高
前 期 2009 年4 月 1 日〜 2010 年3月31日
（単位：百万円）
● 要約連結キャッシュ・フロー計算書
● 連結損益計算書
営業活動によるキャッシュ・フロー
長期前払費用の減少額 96 億 69 百万円、売上債権の減少額 70 億 60 百万円、為替差損 54 億 9 百万円などがあった一方、前期 3 月 に集中したアパート建築請負事業売上高に係る工事未払金等（仕入 債務）の減少額 250 億 68 百万円、前受金の減少額 166 億 76 百万円、 税金等調整前四半期純損失 174 億 52 百万円などがあったことから、 営業活動によるキャッシュ・フローは、393 億 76 百万円の支出と なりました。
1
2 1
現金及び現金同等物の四半期末残高
営業活動では 393 億 76 百万円の支出、投資活動では 17 億 49 百万円の収入、財務活動では 20 億 16 百万円の収入となったこと から、当中間期末の現金及び現金同等物の残高は、前期末比 360 億 23 百万円減少し 360 億 8 百万円となりました。
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株式関連情報
（2010 年9 月30 日現在）
株主の皆様に直接関連のある情報を集約いたしました。
● 株式の状況
発行可能株式総数 ……… 250,000,000 株 自己株式数 ……… 4,568,890 株 発行済株式の総数 ………159,543,915 株 株主数……… 42,280 名
深山 祐助 15,980,974 株
4,568,890 株
4,517,800 株
4,180,900 株
4,008,100 株
2,823,900 株
2,794,900 株
2,745,900 株
2,244,300 株
2,012,500 株 レオパレス 21 取引先持株会
（株）レオパレス 21
資産管理サービス信託銀行（株）（年金信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行（株）（信託口 9）
日本マスタートラスト信託銀行（株）（信託口）
（株）三井住友銀行信託口
トーヨーカネツ（株）
モルガンスタンレーアンドカンパニーインターナショナルピーエルシー
日本トラスティ・サービス信託銀行（株）（信託口）
注）2010年8月20日付けでみずほ証券株式会社、2010年9月7日付けで野村證券株式会社、2010 年 9 月 24 日付けでクレディ・スイス（ホンコン）リミテッドより大量保有報告書の写しの送付が ありましたが、当社として当期末日における実質所有株式数の確認が出来ないために上記大株主の 状況には含めておりません。なお、大量保有報告書の内容は下記のとおりとなります。
氏名又は名称 株数 持株比率
12,384,400 株 3,514,226 株 2,962,639 株
7.76% 2.20% 1.86% 野村證券株式会社
クレディ・スイス（ホンコン）リミテッド みずほ証券株式会社
● 株式分布状況
● 株価・出来高の推移
外国法人等27,833千株（17.45%）
事業法人・その他の法人
451名（1.07%）
個人・その他
41,490名
（98.13%）
金融機関
28,567千株（17.90%）
個人・その他
85,834千株
（53.80%）
事業法人・その他の法人
7,048千株（4.42%）
金融商品取引業者
5,691千株（3.57%）
外国法人等
236名（0.56%）
金融商品取引業者
61名（0.14%）
金融機関
41名（0.10%）
自己名義株式
4,568千株（2.86%）
自己名義株式
1名（0.00%）
2008 2009 2010
10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 00 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 1 000 800 00 400 200 0 円
株
18
毎年、年 2 回、3 月 31 日（期末）と 9 月 30 日（中間期末）の権利確定日に株主名簿に記載されている株主様を対象として、株主ご優待を 実施しております。
● 利用方法
優待券はレオパレスリゾート・グアムのホテルまたはコンドミニアムの無料 宿泊券（航空券は含まず）、及び国内ホテルの 50％宿泊割引券を、現金との 併用または優待券のみで利用できます。優待券は 1 枚につき 1 室（1 泊）の 利用が可能となります。なお、ハイシーズンにはご利用日の制限がござい ます。
● 有効期限
（1）
（2）
ご所有株式数
100 株以上 999 株迄保有の株主様 2枚
2枚 海外
2枚
8枚 国内
4枚
10枚 計
● 株主還元方針
抜本的な事業構造改革による黒字転換を早期
に実現させ、復配を目指してまいります。
当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の重要 課題と位置づけております。配当については、株主に 対する利益還元として、配当性向を 30％とする方針で あります。
しかしながら、前期において想定を超える景気低迷 の影響により損失を計上し、利益剰余金がマイナスと なりました。当期も引き続き厳しい経営環境が続いて おり、当中間期末の配当金は、当初予想の通り、誠に 遺憾ながら無配とさせていただきました。株主の皆様 には心よりお詫び申し上げます。
期末配当につきましても無配を予想しておりますが、 今後、抜本的な事業構造改革の実行による黒字体質へ の転換を早期に実現させ、復配を目指す所存でござい ます。
● 配当実績
（円）
100 0
80 0
0 0
40 0
20 0
0
（ ）
80 0
0 0
40 0
20 0
0 07 3 08 3 09 3
21 3
4 2
30 0
3 20 9
10 3
0 0 0 0
11 3 （ 期）
0 0
当 当 当
1株当たり 当
80 0 7 月 1 日～ 12 月 31 日まで有効
1 月 1 日～ 6 月 30 日まで有効 3 月 31 日発行基準の優待券
9 月 30 日発行基準の優待券
株主様向け情報
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株主様への利益還元
株主優待制度
● 贈呈基準
● ご優待内容
(1) ご所有株式数100株以上、999 株迄保有の株主様には、一律1 冊（レオパ レスリゾート・グアムのホテルまたはコンドミニアムの無料宿泊券 2 枚、 国内ホテルの 50％宿泊割引券 2 枚の合計 4 枚綴り）
(2) ご所有株式数1,000株以上保有の株主様には、一律1冊（レオパレスリゾー ト・グアムのホテルまたはコンドミニアムの無料宿泊券 2 枚、国内ホテ ルの 50％宿泊割引券 8 枚の合計 10 枚綴り）
● 贈呈方法
定時株主総会の決議通知、報告書、及び中間報告書等と共に郵送にて発送 いたします。
ご所有株式数
1,000 株以上保有の株主様
● 対象施設のご案内
当社の株主様ご優待券をご利用いただくこと が可能な施設は、国内におきましては、全国の 主要都市で営業しております 8 つの「ホテルレオ パレス」、そして海外におきましては、充実した リゾート施設を備えた「レオパレスリゾート・グア ム」です。皆様の旅の１ページに、是非、当社 施設を加えていただければ幸いでございます。
ローンテニスコート レオパレスリゾート・グアム
陸上競技場 ･ サッカー場
競泳用プール 岡山
四日市 2003年9月オープン
博多 2007年4月 オープン
新潟 2002年9月オープン
札幌 2002年11月オープン 旭川 2003年8月オープン
2003年2月オープン 名古屋 2002年5月オープン
仙台東口 2010年7月オープン
ホテルレオパレス旭川 ホテルレオパレス札幌 ホテルレオパレス新潟
