rentdata backnumber 2011

(1)

(2)

秋葉原駅上野駅

東京駅新宿駅

中野駅

池袋駅

渋谷駅

品川駅田町駅

錦糸町駅

豊島区

板橋区

練馬区

文京区

台東区

墨田区

足立区

荒川区

北区

江東区

中央区

千代田区

新宿区

中野区

杉並区

世田谷区

港区

渋谷区

目黒区

大田区

品川区

東京版

2010年12月1日現在

賃料（共益費込）（単位：円／坪）

ビジネスエリア賃料マップ

※外税標示

※──は調査時点においてテナント募集を行ったビルが 少なかったため、適正データが算出できなかったエリアです。 規模（ワンフロア面積）

大規模（200 坪以上）・大型（100 坪以上 200 坪未満） 中型（50 坪以上 100 坪未満）・小型（20 坪以上 50 坪未満）

●千代田区

大規模大型中型小型

z

丸の内・大手町

43,250 28,000

̶

24,143

x

麹町・番町

20,333 20,028 17,322 14,769

c

内神田・鍛冶町

24,075 18,449 14,827 13,513

v

外神田・岩本町

18,000 14,964 14,143 12,941

b

飯田橋・九段

28,000 17,150 14,634 13,832

●港区

z

新橋・虎ノ門

23,231 20,261 17,561 15,568

x

赤坂・青山

25,667 20,082 18,750 17,757

c

六本木・麻布

23,935 20,386 15,564 15,877

v

浜松町・高輪

18,375 16,048 15,398 13,152

b

芝浦・海岸

21,217 13,620 13,400 13,075

●新宿区

z

西新宿

22,167 18,619 17,044 16,286

x

新宿・歌舞伎町

16,000 18,621 16,661 15,572

c

四谷・市ヶ谷

17,500 15,036 13,646 12,897

v

高田馬場・大久保

14,571 13,067 13,025 12,828

b

早稲田・神楽坂 ̶

14,133 12,597 11,951

●中央区

z

京橋・八重洲

日本橋

26,714 23,192 17,938 16,973

x

銀座

28,075 22,895 22,398 20,175

c

日本橋本町

日本橋室町

22,250 17,630 14,365 13,928

v

築地・新富

茅場町

20,317 16,744 13,411 12,665

b

東日本橋・新川

19,391 15,364 12,387 11,099

●渋谷区

z

渋谷・道玄坂

21,111 20,054 19,922 19,378

x

桜丘・南平台

27,500 21,633 16,370 15,893

c

代々木・千駄ヶ谷

20,859 18,599 17,044 15,134

v

恵比寿・広尾

23,667 20,361 18,419 16,840

b

初台・本町・笹塚

15,500 15,000 13,599 12,922

●豊島区・文京区

z

東池袋・南池袋

17,250 18,700 15,707 15,009

x

池袋・西池袋

14,750 18,048 14,694 15,004

c

巣鴨・大塚

13,500 12,857 11,803 10,588

v

湯島・本郷・後楽

18,833 14,867 12,625 11,766

●目黒区・世田谷区・中野区・杉並区

z

目黒区

15,517

15,000

13,508

15,064

x

世田谷区 ̶

12,604

13,328

12,932

c

中野区

16,000 11,570 12,259 13,114

v

杉並区

20,004 12,833 11,149 11,477

●品川区・大田区

z

五反田・大崎

18,510 16,816 14,665 13,578

x

北品川・東品川

17,000 14,127 12,319 12,500

c

大森・蒲田

14,400 13,360 11,284 10,595

●台東区・江東区・墨田区

z

上野・台東

19,153 15,034 12,258 11,723

x

東陽町・木場

14,000 12,392 11,462 10,412

(3)

400 0 5% 10% 800 1,200 1,600 2,000 -4 -2 0 2 4 6 8 0 10,000 20,000 30,000 40,000 4.1 4.1 3.1 4.8 6.0 4.4 5.5 2.9

0.4 0.5 0.6

2.5 2.9 0.0 -1.5 0.7 2.6 -0.8 1.1

2.1 2.0 2.3 _2.3

1.8 2.7 -1.8 -3.8 11,542 9,849 13,113 18,701 21,564 30,159 38,916 23,849 22,984

17,417 19,723 19,868 19,361 _15,258 13,842 18,934 13,785 10,543 8,579 10,676 16,925 11,489 16,111 17,225 15,308

8,860 10,546 9,937

（2010年11月末）（資料：ニッセイ基礎研究所） 9.98 8.51 3.36 3.19 4.61 4.37 1.96 3.76 6.71 7.85 2.55 1.79 1.44 2.89

空室率（都心３区の大規模ビル）

6.14

4.80

6.14

昭和60年（1985）昭和61年（1986）昭和59年

（1984）（1987）昭和62年（1988）昭和63年（1989）平成1年（1990）平成2年（1991）平成3年（1992）平成4年（1993）平成5年（1994）平成6年（1995）平成7年（1996）平成8年（1997）平成9年（1998）平成10年（1999）平成11年（2000）平成12年（2001）平成13年（2002）平成14年（2003）平成15年（2004）平成16年（2005）平成17年平成18年（2006）（2007）平成19年（2008）平成20年（2009）平成21年平成22年（2010）（2011）平成23年 丸の内

大規模オフィスビル募集表示賃料

西新宿

大規模オフィスビル募集表示賃料

千代田区の公示地価（商業地）

日経225種平均株価 GDP実質成長率

10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 ■

金

余

り

現

象

・不

動

産

財

テ

ク

の

活

発

化

■

総

量

規

制

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業

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速

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■

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の

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■

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株

債

権

の

ト

リ

プ

ル

安・

不

動

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融

資

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量

規

制

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定

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神

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月

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ブ

ル

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年

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∼ ︶ 91 ■ ２００３

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記

録

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円

高

15 オフィス賃料（単位：円/坪） ※共益費は含まれておりません

代表的なオフィスビル竣工年表

1984年

丸ノ内センタービル ＮＢＦ日比谷ビル 東芝ビル

1987年

新霞が関ビル 日精ビル（大崎） 新大崎勧業ビル

1989年

紀尾井町ビル 新宿エルタワー アサヒビール吾妻橋ビル 新川崎三井ビル ＫＳＰ（川崎市）

1985年

興和住生築地ビル 神谷町セントラルプレイス

1986年

アーク森ビル（赤坂） 芝ＮＢＦタワー 新宿グリーンタワービル

1988年

東宝日比谷ビル 東京住友ツインビル（新川） 新日鉱ビル（虎ノ門） ソニックシティビル（さいたま）

1990年

アーバンネット大手町ビル 新宿モノリス 御殿山トラストタワー 幕張テクノガーデン ＹＢＰ（横浜）

1991年

ニューオータニガーデンコート（赤坂見附） 城山トラストタワー（虎ノ門） 天王洲ファーストタワー アルコタワー（目黒） ＷＢＧ（千葉）

1992年

大手町ファーストＷ エステック情報ビル（西新宿） シーフォートスクエアセンタービル（天王洲） イースト２１タワー（東陽町） 豊洲センタービル

1993年 神谷町ＭＴビル 赤坂パークビル 世田谷ビジネススクエアタワー 横浜ランドマークタワー センシティビル（千葉）

1994年

聖路加タワー（築地） リバーサイド読売（水天宮前） 新宿パークタワー 恵比寿ガーデンプレイスタワー 天王洲郵船ビル

1995年

ＪＴビル（虎ノ門） ニューピア竹芝サウスタワー 新宿アイランドタワー 新宿マインズタワー ソリッドスクエア（川崎）

1996年

茅場町タワー グランパークタワー（芝浦） 東京オペラシティビル（西新宿） 中野坂上サンブライトツインビル スカイビル（横浜）

1997年

日本橋浜町Ｆタワー 恵比寿プライムスクェアタワー ハーモニータワー（中野） アルカセントラル（錦糸町） クイーンズタワー（横浜）

1998年

品川インターシティ 渋谷インフォスタワー 小田急サザンタワー （代々木） 文京グリーンコート ニッセイアロマスクエア （蒲田）

東京版

オフィス賃料の変遷と経済動向

公示地価（単位：万円／ m2_）

1999年

虎ノ門２丁目タワー 明治安田生命青山パラシオ 西新宿三井ビル ゲートシティ大崎 住友中野坂上ビル

2000年

東京サンケイビル（大手町） 山王パークタワー（永田町） 芝公園ファーストビル 渋谷マークシティ 住友不動産飯田橋ファーストビル

2001年

パシフィックセンチュリープレイス（丸の内） 晴海アイランドトリトンスクエア 愛宕グリーンヒルズ トレードピアお台場 セルリアンタワー（渋谷）

2005年

東京ビル 秋葉原ダイビル 日本橋三井タワー 東京汐留ビル 赤坂インターシティ

2002年

丸の内ビル プルデンシャル・タワー（永田町） 泉ガーデンタワー（六本木） 住友不動産新宿オークタワー 明治安田生命さいたま新都心ビル

2004年

日本生命丸の内ビル 明治安田生命ビル（丸の内） 二番町ガーデン（麹町） 日本橋一丁目ビル 汐留住友ビル

2003年

ガーデンエアタワー（水道橋） 汐留シティセンター 六本木ヒルズ 品川グランドセントラルタワー 新宿文化クイントビル

2006年 秋葉原ＵＤＸビル 北の丸スクエア（九段下） 住友不動産三田ツインビル アートヴィレッジ大崎 オリナスタワー（錦糸町）

2008年

丸の内トラストタワー本館 赤坂Ｂｉｚタワー ＫＤＸ豊洲グランスクエア コンカード横浜 新横浜中央ビル

2010年

東急キャピトルタワー（溜池山王） 品川フロントビル 住友不動産飯田橋ファーストタワー 豊洲フロント 二子玉川ライズオフィス

2007年

GranTokyo 新丸の内ビル 霞が関コモンゲート ミッドタウン（六本木） ThinkPark Tower（大崎）

2009年

丸の内パークビル ＪＡビル（大手町） 平河町森タワー 住友不動産青葉台タワー 横浜ダイヤビル

2011年

飯野ビル（霞ヶ関） 西新宿八丁目プロジェクト 北新宿地区再開発計画 ガーデンシティ品川御殿山 ライジングイーストプロジェクト（押上） 千代田区の公示地価（商業地/各年1月1日時点） 大規模オフィスビル募集表示賃料（丸の内）

大規模オフィスビル募集表示賃料（西新宿） 日経225種平均株価（前年末納会終値） （実数＝単位：円）

GDP実質成長率（年度） 出典：内閣府「SNA（国民経済計算）」より

(4)

ビジネスエリア

賃料マップ

［東京］

・・・・・・・・・・

2 オフィス賃料の変遷と

経済動向

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

4 全国オフィス動向解説

東京23区

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

8 全国オフィス動向解説

東京近郊・全国主要都市

・・・

10 竣工・交通インフラ年表

・・・・

12 （主要都市大型開発ビル）

開発・交通

インフラプロジェクト

・・・・・・

14 （東京・大阪・名古屋・福岡・札幌・仙台）

パンフレットにでてくる

建築・設備関連用語

・・・・・・・・

46

調査期間：2010年（平成22年）7月１日から12月１日 調査ビル：上記期間内にテナント募集を行ったオフィスビル 調査棟数：15,270棟（全国）

規模分類：1フロアの広さによって以下の5つに分類後、平均値を算出

ビジネスエリア賃料マップ

2010年12月1日現在の各エリアのデータです。単位は坪当り／円。規模ごとの共益費込み賃料の平均額を表示しています。

オフィス賃料の変遷と経済動向

1984年以降のオフィス賃料データ（オフィスビル募集賃料、空室率）を、各年の主な出来事と共にまとめました。各年のGDP成長率と日経平均株価も掲載しています。

全国オフィス動向解説

「東京23区」と「東京近郊・全国主要都市」のオフィス需要、賃料・空室率動向、供給についての調査・分析。グラフを交えて解説しています。

開発・交通インフラプロジェクト

（東京・大阪・名古屋・福岡・札幌・仙台）全国で進行している交通インフラに関した再開発をまとめました。プロジェクト概要だけでなく、その開発はオフィスマーケットにどのような影響を与えるかを考察しています。

エリア別オフィスマーケットデータ

グラフを多用して簡潔にまとめました。なお、掲載している平均賃料の数字は 2010年12月1日現在のものです。最新情報はホームページ内の「相場データ」で毎月更新しています。

パンフレットにでてくる建築・設備関連用語

ビルパンフレットに頻繁に出てくる用語を中心にまとめました。過去掲載しておりましたその他の用語に関しましては、ホームページ内の「オフィス関連用語辞典」で引き続き掲載しております。

全国主要都市プライムビル賃料マップ

全国主要都市の優良ビルの共益費込み賃料の平均額を掲載しています。支店開設など、移転計画の参考資料としてご活用ください。

１フロア ▶ 各ビルにおける基準階 1 層当たりの最大貸室面積

募集表示賃料 ▶ 調査対象ビルにおける募集賃料の平均値

単位：円／坪

賃料（共益費込）▶ 調査対象ビルの共益費を含む募集賃料の平均値

単位：円／坪

預託金 ▶ 賃貸借契約の際に借主が貸主に一定の金額を無利息で預け入れる

単位：円／月金銭のことで、共益費を含まない賃料の月数分を表示したもの

空室率 ▶ 調査時点での貸室総面積に対する空室（現空面積）の割合

単位：％ ※現空面積とは、調査時点で公開募集されている空室面積のうち即入居可能な面積のこと

新規供給量 ▶ 期間内に竣工した新築ビルの貸室面積の累計（通年 1-11 月）

単位：坪 調査対象：

・3 階以上（基準階）のオフィスに限定

・飲食店、物販店など店舗専用ビル、木造建物および倉庫用建物は除外・ビル全館および短期間賃貸などの特殊ケースは除外

オフィスレントデータ読み方ガイド

C O N T E N T S

調査に関して

各コーナーの内容

用語に関して

分類（基準階 1 フロアの面積）大規模ビル 200 坪以上大型ビル 100 坪以上 200 坪未満中型ビル 50 坪以上 100 坪未満小型ビル 20 坪以上 50 坪未満小規模ビル 20 坪未満

http://www.websanko.com

当社ホームページでは、2008年以降の主要ページを「オフィスレントデータバックナンバー」で公開しています。どうぞご覧ください。

2011

Rent Data

オフィスレントデータ 2011

_東京近郊

45

久留米・小倉・佐賀・長崎・佐世保・大分・熊本・宮崎・鹿児島・那覇

全国主要都市

プライムビル賃料マップ

・・・

52 お知らせ

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

54 エリア別

全国オフィス動向解説／東京23区

需要

2008年のリーマンショックに始まった景気後退と、それに続くオフィス需要の減少は、全国的な空室率上昇と賃料下落による価格調整をもたらした。その後、 2009年第4四半期以降の緩やかな景気回復に合わせて、2010年後半からは賃料下落の速度も緩み、一部では横ばいが継続しているマーケットも見られはじめた。ここで景気回復が本格化すれば、賃料の上昇サイクル入りも視野に入るところだが、急速に進んだ円高への懸念で、企業の持続的な業績回復への警戒感も高まっており、景気回復への道筋はまだ不透明だ。新規設備投資の増加や新卒者を含む雇用の拡大といった、オフィス需要の増加に直結する動きも限定的であり、本格的なオフィス市況回復にはまだ時間がかかるとみられる。

その一方で、数年前に比べて割安感のある現状の賃料水準は、企業にとっては不動産関連コストを圧縮する好機となっている。最悪期は脱しつつある本業の業績推移をにらみながら、低下した市場賃料のメリットを実現するため、オフィスの移転統合を実行に移す企業も目立っている。賃料低下に先行した空室率の上昇が移転先の選択肢を増やし、地理的あるいは複数階に分散するオフィスの大規模ビルへの集約を容易にもしている。このような需要は、必然的にフロアサイズの大きいビルに集中する。その結果、移転統合需要の受け皿となりやすい大規模ビル（ワンフロア200坪以上）への需要が増え、移転統合での転出元になりやすい大型ビル（同100 ∼ 200坪）、中型ビル（同50 ∼ 100坪）では、 2次空室の発生が目立つエリアも出てきた。

賃料･空室率の動向

東京23区の9エリアで2010年12月の空室率を一年前と比較した場合、ワンフロア面積の大きいビルほど、空室率上昇に歯止めがかかりつつあるのが分かる。大規模ビルで空室率が上昇したのは3エリア（中央区、品川･大田区、台東･江東･墨田区）にとどまった一方、大型ビルでは6エリア（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川･大田区、豊島･文京区）、中型ビルでは9エリア全てで空室率が上昇した。今後2年間の東京23区におけるオフィス新規供給は、過去3年間と比較して大幅に増加すると予想される。テナントにとっては、今以上にオフィス選択の幅が広がることにつながり、オフィス需要が大規模ビルに集中する流れがさらに加速する可能性もある。また、すでに空室率が低下傾向を示しているエリアでは、今後は徐々に賃料上昇への期待が高まるとみられる。

都心5区の中でも比較的大規模ビルの集積度が高い3エリア（千代田区、港

区、新宿区）で過去1年間の賃料変化を比べた場合、大規模ビルの賃料下落率が14 ∼ 22％に達する一方、大型ビルでは7 ∼ 10％、中型ビルは5 ∼ 8％の下落にとどまっている。このことは大規模ビルにおける価格調整が、フロア面積で下回る大･中型ビルより進んでいることを示唆しており、ピーク時に比べた賃料の値ごろ感が大規模ビルでより強く感じられることを物語っている。また上記3エリアの全てで、大規模ビル空室率が1年前の水準に比べて低下しており、大規模ビルに関しては供給に見合う需要を引き付ける水準まで価格調整が進んだと見ることもできる。それとは対照的に、大･中型ビル空室率は依然として上昇しており、今後2年間の新規供給の増加と景気低迷長期化への懸念を考慮すれば、大･中型ビルでは今後さらに踏み込んだ価格調整を迫られる可能性もある。都心5区以外で大規模ビル供給が近年多かったエリアでは、上記3エリアとは対照的に空室率の上昇が依然として続いている。大崎、天王洲を含む品川･大田区と豊洲、臨海副都心を含む台東･江東･墨田区では、大規模ビル空室率の上昇が過去1年間で2％を超えており、需要を上回る供給がなされたとみることができる。この2エリアでは大規模ビル空室率の上昇が昨年比10％前後の賃料下落と同時進行しており、需給バランス回復に向けた調整過程にあることを物語っている。2011年も大量の新規供給が見込まれる中、供給に見合う需要を引き付けるためには、今後もう一段の価格調整を迫られる場面も考えられる。

渋谷区や豊島･文京区、目黒･世田谷･中野･杉並区では他のエリアに比べて大規模ビルの供給が限られていたこともあり、毎年の新規供給面積が比較的安定的に推移してきた。またオフィス需要も景気の変化にあまり左右されず安定感があり、需給バランスが大きくは崩れにくい傾向もある。結果として賃料、空室率とも比較的小幅な変化で推移しており、過去1年間での空室率の変化は大規模ビルでは3エリアの全てで低下、大型ビルでは2エリアで低下を記録した。

供給

2006年から2013年にかけての新規供給面積を時系列で見た場合、2009年までの4年間では都心3区が供給の中心で、常に60％以上の割合を占めていたことがわかる。その後2010年は約半分、2011年は4割程度までシェアが低下し、

2012年も5割強にとどまると予想される。今後2年間は都心3区外のエリアでの新規供給が大幅に増加すると言われるが、この数字はその見方を裏付けている。翌2013年の都心3区における新規供給面積は2010年と同レベルだが3区外では大幅に減少するため、23区での新規供給における都心3区の占める割合は80％超まで急上昇すると予想される。

このような変化の背景には、年間の新規供給面積で見れば比較的安定している都心3区に対して、3区外のエリアでは新規供給の増減が激しいという対比を見て取ることが出来る。過去5年間で供給面積が最大を記録したのは「ファンドバブル」とも呼ばれた2007年。この年は都心3区における新規供給のトータルが、例年の水準を50,000坪程度上回る212,600坪に達したが、2007年以外の年は今後3年間の供給予想も含めて100,000 ∼ 150,000坪台のレンジに収まっている。

一方都心3区外での新規供給は新宿区、渋谷区、品川･大田区、台東･江東･墨田区が中心となる。これら6エリアからの新規供給は、今まではトータルで年間合計60,000 ∼ 100,000坪の範囲で推移してきたが、2011年は156,600坪、 2012年は126,700坪と、2006年以降で最大を記録した昨年をさらに上回る供給量が見込まれている。西新宿地区、渋谷駅周辺等、従来から大規模ビルが集積するエリアに加えて、東新宿、五反田･大崎地区、台場地区、豊洲、中野等、オフィス立地としては比較的新しい地区からもまとまった面積のオフィス供給が予定されている点が、今後2年間の特徴だ。

大規模オフィスの立地が比較的新しい地区の場合、計画地周辺でのオフィス集積が限られる場合が多く、必然的に地区外からのテナント誘致が活発化し、移転統合需要を喚起することになる。オフィスの新規･拡張需要に力強さが見えない中、企業の移転･統合ニーズが需要の中心とすれば、個別ビルの立地特性や建物仕様に対するコスト面でのバランスが、今まで以上に重要性を増してくる。都心3区外の上記エリアが移転統合需要の主要な受け皿となるには、同一エリア内からの需要取り込みだけでなく、都心3区内の新規供給ビルに対する総合的な競争力も確保することが必要だろう。オフィス需要の回復に遅れが懸念される中、都心3区内外間でのテナント誘致競争の動向が、今後2年間のマーケットの鍵を握ることになる。

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 200,000

目黒区・世田谷区・中野区・杉並区台東区・江東区．墨田区豊島区・文京区品川区・大田区渋谷区新宿区港区中央区千代田区

都

心

３

区

都

心

５

区

2013 年 2012 年 2011 年

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000

2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年

東京23区合計都心5区

都心3区

エリア毎の新規供給面積予定（坪）2011年∼ 2013年

東京23区の新規供給面積（坪）

目黒区・世田谷区・中野区・杉並区台東区・江東区・墨田区豊島区・文京区品川区・大田区渋谷区新宿区港区中央区千代田区

2010年12月 2009年12月

（ワンフロア200坪以上）

賃料（坪／円）空室率（％） 0 5 10 15 20 25 30 35

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000

0 5 10 15 20 25 30 35

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 （ワンフロア50坪以上100坪未満）

東京23区の賃料と空室率

0 5 10 15 20 25 30 35

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000

（ワンフロア100坪以上200坪未満）

大規模

大型

中型

【図表1】【図表2】

(6)

全国オフィス動向解説／東京近郊・全国主要都市

東京近郊

（多摩地区、千葉県、埼玉県、神奈川県）

緩やかながらも景気回復が進む中、コスト削減のための単純なオフィス縮小･閉鎖の動きは弱まりつつある。その一方で、全国的に広がった空室率上昇と賃料低下のメリットを活かすべく、より積極的にオフィス効率を見直す企業が増えている。その場合、東京近郊エリアに立地しがちな出先機関やバックオフィス機能などを含めた、広範囲な移転統合を検討する例もあり、東京 23 区近郊の各エリアに対する需要にも影響が出ている。

東京 23 区に隣接する 4 エリアの中でも、後背地の広がりや交通面での立地戦略性が比較的限られる 2 エリア（多摩地区、千葉県）では、需要低迷の影響がより深刻だ。需要の低下がいち早く顕在化した千葉県では、すでにリーマンショック以前から支店･営業所の閉鎖、縮小による需給バランスの悪化が生じていた。過去 1 年間では大規模ビル（ワンフロア 200 坪以上）、大型ビル（同 100 ∼ 200 坪）、中型ビル（同 50 ∼ 100 坪）とも空室率が改善し、最悪期の市況は脱した感もある。ただし現状でも空室率自体は高い水準にあり、大規模ビル空室率は 4 エリア中で唯一、過去 3 年連続で 10％を上回っている。

多摩地区は 2010 年も4,000 坪を越える新規供給があったことも加わり、需給バランスが昨年 1 年間でさらに悪化した。大規模ビル空室率は 4 エリア中で最も高いうえ、空室率の上昇傾向に歯止めがかかっていない。多摩地区、千葉県とも今後 3 年間は目立った新規供給の予定がないため、供給要因による需給バランス悪化への心配はない。その一方で、大幅に増加する東京 23 区の新規供給による影響は、潜在的な懸念材料だ。

埼玉県は 2010 年の新規供給が限定的だったこともあり、空室率上昇に歯止めがかかりつつある。特に大規模ビルが集積する大宮駅周辺は東北･上信越地方への玄関口であるとともに、北関東２県（栃木県、群馬県）を含む後背地の広がりにより、立地面での戦略的価値は高く、企業の出先機関だけでなく、コールセンターへの需要も顕在化しつつある。支店･営業所立地の受け皿になる比較的グレードの高いビルへの需要は底堅く、大規模、大型ビルの空室率は４エリア中唯一、2006 年以降一貫して 10％を下回る水準で推移している。今後 2 年間はまとまった新規供給の予定も無いことから、需給バランス回復の中型ビルへの広がりも期待できる。

神奈川県はリーマンショック以降のオフィス需要低迷に加えて、2006 年以降は新規供給面積が増加を続けたこととから、他の 3 エリア以上に需要供給の両面から市況の悪化が進み、急速な空室率上昇が生じた。東京に隣接するという立地特性は、企業による移転統合時にオフィス集約の移転元にもなりやすい。

また、みなとみらい地区等、比較的競争力のあるオフィス地区における高水準の新規供給は、県内オフィスエリア間での移転統合の動きにも拍車をかけている。結果として他の 3 エリア以上に、大規模ビルへの需要集中と大型･中型ビルにおける 2 次空室発生および空室率上昇が顕在化する可能性がある。

全国主要都市

（札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）首都圏外での主要オフィスマーケットである札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡は、それぞれ地域中核都市として、各地域の経済活動に基づくオフィス需要と、首都圏本社企業等からの支店需要という2 つの異なる需要を取り込んで成立している。前者は地域経済の影響を直接受けるが、後者は日本経済全般とのつながりが強い。ただ、上記 2 種類の需要間でのバランスは各地域の経済規模にもよるため、都市ごとに異なると考えられる。支店需要はそれぞれのマーケットでも知名度のあるビルに集まる傾向があり、比較的規模の大きいビルが好んで選択される。それゆえ支店需要への依存度が高い都市ほど、大規模ビル（ワンフロア 200 坪以上）は日本経済の影響を受けやすく、中型ビル（同 50 ∼ 100 坪）および大型ビル（同 100 ∼ 200 坪）はより地域経済の状況を反映する傾向がある。

大阪、名古屋は地域経済活動の規模が大きいため首都圏とは異なる需要の変化が見られるが、それ以外の 3 都市では日本経済の動向による影響を受けやすい。また、これら 3 都市は首都圏や大阪、名古屋と比較してオフィス市場の規模が小さいため、大規模ビルの竣工にともなう供給過剰が発生しやすく、供給要因による市況の変化も起こりやすい。近年増えているコールセンター需要も日本全体の経済活動の影響を受けるうえ、大規模ビルのような比較的広いフロア面積を必要とする場合が多いため、支店需要との類似性がある。

札幌は他の都市に比べて、ファンドバブルによる供給過剰の影響が軽微だったこともあり、大規模ビル、大型ビルともに需給バランスが比較的安定している。 2010 年 12 月時点での空室率は大規模ビルでは 5 都市中で最も低く、大型ビルに関しても最低レベルにある。全国展開の企業にとって支店の設置は不可欠という地理的要因に加えて、近年はコールセンター需要が増加していることもその背景にある。その一方で大型ビルとの比較で中型ビル空室率が高い水準にあり、中型ビルの主要ユーザーである地元企業からのオフィス需要拡大に向けて、地域経済の回復が待たれる。

仙台は札幌同様、支店需要への依存度が高い都市だが、過去 3 年間にわたる大量のオフィス供給により需給バランスが悪化し、急激な空室率上昇が生

じた。大規模、大型、中型ビルの全てで空室率が 20％前後の水準にあるのは、全国主要都市でも仙台だけだ。その一方で大型、中型ビル空室率は上昇に歯止めがかかりつつあるうえ、2012 年以降は新規供給が抑制され供給要因への懸念が和らぐため、今後は大規模ビルでの需給バランス改善に期待がかかる。一方需要面では地域経済の回復が待たれるが、周辺都市からのオフィス需要取り込みやコールセンター需要の拡大が市況回復の鍵だろう。

ファンドバブルの影響で 2007 年から 2009 年にかけて新規供給面積が大幅に上昇した名古屋エリアも、需要の低下に過剰な供給が加わって需給バランスの悪化した都市のひとつだ。特にファンド系投資家の新規供給が集中した大型ビルでは、空室率が 5 都市中、仙台に次ぐ高さだ。その一方で中型ビルは空室率の上昇に歯止めがかかりつつあり、地域経済の底堅さも感じさせる。円高の影響を強く受ける製造業への依存度が高い地域経済特性のため、オフィス需要回復への懸念もあるが、供給が抑制される今後 2 年間で、どの程度まで需給バランスが改善するかが注目される。

名古屋同様に地域経済規模の大きい大阪も、ファンドバブルの影響で 2007 年以降の新規供給面積は大幅な増加を記録した。上昇が続く大規模ビル空室率は 10％を上回り、2013 年とみられる次の供給の波が来る前に需給バランスを回復できるかが市況安定への鍵となる。大阪も製造業への依存度の高い地域経済であり、円高の影響が懸念されるが、大型･中型ビル空室率の上昇は収まりつつある。オフィス需要の回復が進むかは地域経済の浮上だけでなく、西日本経済の中心としての強みを活かし、周辺都市から支店需要やオフィス移転統合需要を取り込めるかにもかかっている。

福岡エリアも2008、2009 年にファンドブームに乗ったオフィス大量供給が行われたが、オフィスマーケットの規模を考慮した場合、名古屋、大阪以上のインパクトでオフィスストックが増加し、相対的な需給バランスの悪化が生じた。賃料水準への影響は今のところ限定的だが、空室率は特に中型ビルで高く、5 都市中、仙台に次ぐ水準だ。その一方で大規模、大型ビル空室率の上昇には歯止めがかかりつつあり、札幌、仙台と同様、コールセンター需要の伸びもみられる。加えて、九州新幹線全線開通による沿線エリアからの需要集約への期待がかかる。

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000

福岡市大阪市名古屋市仙台市札幌市神奈川県埼玉県千葉県多摩地区

2013 年 2012 年 2011 年

0

首

都

圏

大

阪

名

古

屋

札

幌

仙

台

福

岡

※掲載した開発は、2010年11月末の情報をもとに掲載しているため、竣工時期など変更する可能性があります。 ※開発名称に関しては略称で表記しているものもあります。

2010年

1∼3月

4∼6月

7∼9月

10∼12月

2011年

1∼3月

4∼6月

7∼9月

10∼12月

2012年

1∼3月

4∼6月

7∼9月

10∼12月

7∼9月

10∼12月

2013年

2014年∼

1∼3月

4∼6月

1∼3月

4∼6月

7∼9月

10∼12月

●二子玉川ライズオフィス

●中野四丁目開発計画区域 ●ガーデンシティ品川御殿山

●（仮）JR南新宿ビル

●大崎駅西口ソニー地区開発 ●（仮）講談社目白台ビルA棟

●ARCO TOWER ANNEX

●東洋製罐本社ビル新築工事 ●東池袋一丁目プロジェクト

●北品川五丁目第1地区A1街区

●ライジングイーストプロジェクトオフィスタワー ●豊洲3-2街区

ビル計画 ●TDプロジェクト

●丸井中野プロジェクト

●深川ギャザリア（W2）

●渋谷ヒカリエ

●住友不動産飯田橋ファーストタワー

●青海Q区画計画

●SIA豊洲プライムスクエア

●南平台町計画

●住友不動産渋谷ファーストタワー

●大久保三丁目西地区開発事業業務・住宅棟

●西新宿八丁目プロジェクト ●（仮）新赤坂センタービル

●MOMENTO SHIODOME ●（仮）SSJ品川ビル

●（仮）Akasaka K TOWER

●芝浦水再生センター上部利用事業

●虎ノ門・六本木地区プロジェクト

●環状二号線Ⅲ街区プロジェクト

●新宿イーストサイドスクエア ●北新宿地区再開発計画

●有明セントラルタワー

●豊洲フロント

●日本橋2丁目再開発 ●21・25森ビル建替計画

●品川フロントビル ●晴海フロントタワー計画

●京橋2丁目16地区A棟

●京橋3-1プロジェクト

●京橋2丁目プロジェクト

●日本橋室町野村ビル ●歌舞伎座建替計画

●室町東三井ビル ●築地五丁目計画 ●飯田橋駅西口地区再開発

●（仮）JPタワー

●神田駿河台4-6計画

●大手町1-6計画 ●（仮）三井住友海上新館ビル

●JA共済ビル ●大手町一丁目第2地区再開発事業A棟・B棟 ●読売新聞本社ビル建替計画

●三井住友銀行本店ビル ●飯野ビル ●丸の内1-4計画

●御茶ノ水プロジェクトオフィス棟

●（仮）日本生命大手町ビル

●東急キャピトルタワー ●（仮）パレスビル

●横浜プラザビル ●TOCみなとみらい

●日土地山下町ビル

●GA多摩ビルディング ●サザンスカイタワー八王子

●みなとみらいセンタービル ●（仮）横浜三井ビルディング

●富士ゼロックスR&Dスクエア ●みなとみらいグランドセントラルタワー ●（仮）横浜野村ビル

●野村不動産武蔵小杉ビル

●（仮）大阪駅北区Bブロック北タワー・南タワー ●ラゾーナ川崎C地区開発計画

●梅田阪急ビル ●大阪富国生命ビル ●ノースゲートビルディング ●（仮）大阪駅北区Aブロック

●（仮）オリックス本町ビル ●（仮）中之島ダイビル・ウエスト※2013年春完成予定

●（仮）新大阪阪急ビル ●（仮）阿部野橋ターミナルビルタワー館

●本町ガーデンシティ ●本町南ガーデンシティ ●（仮）中之島フェスティバルタワー ●新ダイビル建替計画

●名古屋丸紅ビル

●セントライズ栄 ●赤門通ビル

●メイフィス名駅ビル ●（仮）名古屋三井ビルディング新館 ●（仮）新中経ビル

●錦二丁目プロジェクト

●名古屋桜通ビル

●オリックス栄一丁目計画※2013年内完成予定 ●マザックアートプラザ

●GLOBAL GATE

●札幌北ビル

●北洋大通センター ●（仮）日通札幌ビル ●（仮）札幌三井ビル

●仙台トラストタワー ●太陽生命仙台ビル

●ソララガーデン ●（仮）仙台東京海上日動ビルディング

●一番町平和ビル

●天神ノースフロントビル ●福岡天神プロジェクト ●（仮）ちくぎん福岡ビル

●福岡RDビル ●電気ビル共創館

■札幌駅前通地下歩行空間（P21）

■有楽町線豊洲駅改良工事（P17）

■名駅バスターミナル拡張（P19）※2016年度完成予定

■東北縦貫線（P15）※2013年度完成予定

■大阪駅北地区先行開発区域プロジェクト（P19）

■新宿交通結節点整備（P16）※2015年度完成予定

■新宿駅南口地下歩道整備（P16）

■環状2号線新橋∼虎ノ門間開通（P15）※2014年度完成予定

■東京駅八重洲口開発第Ⅱ期工事（P17）

■渋谷駅東急東横線の地下化、東京メトロ副都心線相互運転（P16）※2012年完成予定

■東北新幹線全線開通（P21）

■九州新幹線（鹿児島ルート）全線開通（P20）

主要都市大型開発ビル

(8)

14

15

14 東京

2010年11月末時点での情報をもとに作成しています。また、誌面中のパースは完成予想であり、実際とは異なる場合があります。

開発・交通インフラプロジェクト

東京

環状2号線道路事業

虎ノ門街区再開発事業

プロジェクト概要

現在整備中の虎ノ門∼新橋間は、別名「マッカーサー道路」とも呼ばれるもので環状2号線道路事業の一部となっている。名前の由来は定かではないが、東京港からアメリカ大使館のある虎ノ門までを市街地を貫通して直接結ぶことから名付けられたという説がある。

その道路事業と一体で進められている虎ノ門街区（Ⅲ街区）再開発は、2010 年に着手し2014年の完成を目指す。主な特徴として、①街区内に約6,000㎡の広場を設けて良質な屋外空間としての機能を強化する ②広場の一部に大屋根を設置し利便性を高める ③文化・交流機能（ホテル・カンファレンス）を導入して国際交流や観光都市の推進に貢献する ④街区北側に歩道状空地を新設し良好な歩行者空間を創出する ⑤立体道路制度を活用した地下を環状2号線が通る建物をつくる、などがあげられる。

ちなみに立体道路制度とは、土地の利用を合理化するために道路区域を立体的に定め道路上下に建築物を建設。建物と道路の一体整備を可能にした制度のこと。虎ノ門街区ではこの制度を適用し、2本の地下トンネルの上下部に建物を建設する。地下トンネル整備は2003年度から事業に着手。完成後は汐留地区から愛宕通り部分までが地下道で結ばれる。

一方、地上部道路は幅員40ｍと広い道路になる予定で、豊かな緑と賑わい空間が創出される。

オフィスマーケット

現状における新橋･虎ノ門エリア南側地区は、地下鉄等公共交通機関へのアクセスが課題の中･小規模オフィスビル集積地区。森ビルによる超高層ビル建築という直接的なインパクトに加えて、新橋・虎ノ門間の環状2号線開通による利便性向上が、周辺地域も含めたオフィス需要にどのような影響を与えるか注目される。

東京駅・有楽町駅周辺地域

環状二号線新橋周辺・赤坂・六本木地域

東京臨海地域 新宿駅周辺地域 環状四号線新宿富久沿道地域

大崎駅周辺地域

Tokyo Sta. and Yurakucho Stn. Area

Loop Road (Kanjo) No.2 Shimbashi Akasaka and Roppongi Area

Tokyo Waterfront Area Shinjuku Stn. Area Shinjuku -Tomihisa Roadeside AreaLoop Road (Kanjo) No.4

Osaki Stn. Area

池袋

都心機能

Capital Functions Capital Functions Capital Functions Capital Functions ・国際的ビジネスセンター機能

・首都機能

・国際的ビジネスセンター機能 ・国際的ビジネスセンター機能

・首都機能 ・首都機能

・国際的ビジネスセンター機能

・首都機能 International Business Center Functions International Business International Business Center Functions Center Functions International Business Center Functions

rentdata backnumber 2011

豊島区

板橋区

練馬区

文京区

台東区

墨田区

足立区

荒川区

北区

江東区

中央区

千代田区

新宿区

中野区

杉並区

世田谷区

港区

渋谷区

目黒区

大田区

品川区

東京版

2010年12月1日現在

賃料（共益費込） （単位：円／坪）

ビジネスエリア賃料マップ

●千代田区

z

43,250 28,000

24,143

x

20,333 20,028 17,322 14,769

c

24,075 18,449 14,827 13,513

v

18,000 14,964 14,143 12,941

b

28,000 17,150 14,634 13,832

●港区

z

23,231 20,261 17,561 15,568

x

25,667 20,082 18,750 17,757

c

23,935 20,386 15,564 15,877

v

18,375 16,048 15,398 13,152

b

21,217 13,620 13,400 13,075

●新宿区

z

22,167 18,619 17,044 16,286

x

16,000 18,621 16,661 15,572

c

17,500 15,036 13,646 12,897

v

14,571 13,067 13,025 12,828

b

14,133 12,597 11,951

●中央区

z

26,714 23,192 17,938 16,973

x

28,075 22,895 22,398 20,175

c

22,250 17,630 14,365 13,928

v

20,317 16,744 13,411 12,665

b

19,391 15,364 12,387 11,099

●渋谷区

z

21,111 20,054 19,922 19,378

x

27,500 21,633 16,370 15,893

c

20,859 18,599 17,044 15,134

v

23,667 20,361 18,419 16,840

賃料（共益費込）（単位：円／坪）

東京版

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